8成港人置業 不再是夢?

評論版 2015/12/04

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團結香港基金會日前發表有關房屋的報告,建議把香港的業主比例提高至8成。令更多人成為業主,一來可以增加有物業人士對社會的歸屬感,令他們安居樂業,二來可使社會在經濟及政治議題上有一致的利益立場,減少社會分裂。

免息免地價 成本價售出才可行

要香港有8成人擁有物業,我認為以香港目前的樓價及家庭入息分布的情況,的確有點難度。8成人擁有物業,即意味着全港最低收入的第20個百分點的家庭,有能力在20至25年內供完已有政府補貼的公屋或居屋。

2014年香港有20.4%的家庭月入少於1萬元。我們以一個400呎單位的居屋為例,如果同區私人樓市價格為400萬元,政府以7折發售,即280萬元,假設政府可提供擔保,令銀行提供9成貸款,即252萬元,就算以20年,免利息,免補地價,月供也要超過1萬元,已經高於最低收入百分之二十家庭的月入,所以百分之八十香港家庭可以擁有400呎居屋或以上是不可能任務。

那麼如果就算想有8成家庭可擁有自己的物業,政府的底綫應設在哪裏?政府出售資助房屋,大前提必定要高於成本價,以2014年香港的公屋成本價每呎1,015港元計算,假設月入1萬元的家庭可用百分之三十的收入供樓,20年約可供滿一個約值80萬港元的單位。

如果政府以成本價出售公屋,那麼最低收入第百分之二十家庭可有能力購入700呎公屋。所以百分之八十家庭擁有自己的物業,在沒有地價下,不是不可能達到。

業主若還不起房貸 政府底綫在哪?

要達到這目標,取決於公屋建築成本的增加速度(政府預測2018/19年度建築成本將升至每呎1,623港元),政府出售公屋的定價策略,香港家庭收入分布的變化,和市民對達成這目標的共識。

除了百分之八十家庭成為業主的可行性外,報告中還有一些其他的技術問題,例如若公屋輪候冊人士如分配到不可買賣的舊公屋,可租可買的政策如何執行?又例如若所有利用政府擔保9成按揭的公屋居屋業主都還不起錢,政府有沒有能力應付巨債?政府作為擔保人有沒有替物業還債後對物業的業權?這些欠供款的單位應該由政府回收還是銀行可以市價賣給公眾?如拍賣市價遠高於銀行債務,多出來的差價歸原有業主或銀行?如歸原有業主,會不會造成很多業主都不還債給銀行?這些都是值得思考的問題。

撰文 : 莊太量 香港中文大學全球經濟及金融研究所常務所長、土地及建設諮詢委員會委員

欄名 : 房策透視

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