高球場作土儲 東北發展續去馬

上周四，發展局局長陳茂波宣布《新界東北新發展區規劃及工程研究》的最終方案。主要重點包括：

⑴先推展古洞北和粉嶺北兩個新發展區；⑵將重新規劃原先要發展的坪輋／打鼓嶺，並會再諮詢公眾；⑶增加發展密度以提升住宅單位供應；⑷調高資助房屋比例由不到一半（49%）至六成；和⑸私人住宅用地將只可以出售或轉讓予香港永久性居民（即是實行「港人港地」措施）。

政府的最終方案已較原來建議有明顯改善，例如：提高資助房屋的比例至六成不但有助加快申請公屋市民的「上樓」速度，而且可以改善小型和中小型樓宇的中長期供應量。

調高資助房屋比例 加快上車

首先，現在公屋輪候冊的人數已超過22萬，但現時政府可以提供的每年公屋數量平均只約有22,500個單位計算，要保持「3年上樓」的承諾將會變得愈來愈困難。因此，要徹底解決這難題便須盡快增加每年的公屋供應量，將新界東北新發展計劃內的公私屋宇比率加大至6：4比的確是一個快捷和有效的方法。

香港的上車盤和中小型單位近年空置率偏低，根據差餉物業估價處的資料，2012年建築面積小於40平方米和40至69.9平方米的單位空置率分別為2.3%和4.1%，反映這兩類型中細價盤面對龐大的剛性需求。現在調高公私營住宅比率正好令政府有空間調節居屋供應。如果政府同時適度放寬申請居屋的條件，筆者相信將會更加多收入一般的中產人士受惠於居屋政策，最重要的是市民不用為了購買私樓而要節衣縮食。

實行港人港地 釋「後花園」指控

不少市民曾批評新界東北新發展區將會變成了「深圳後花園」，這憂慮不無理據，因為新界東北新發展區極之接近深圳，大量內地市民到這新市鎮置業是絕對有可能的。但現在政府落實「港人港地」條件，保障港人能夠在撇除內地人「搶樓威脅」下有樓可買，因此「深圳後花園」的指控便不成立。

雖然新界東北新發展的最終方案已做得不錯，起碼已盡力平衡各方的利益，但始終未能說服部分受影響的居民，新界東北的區議員、立法會議員和時事評論員在過去幾天，主要基於兩點批評新界東北新發展計劃：

⑴政府將原先的公營主導發展模式改為公私營發展模式，令人質疑官商勾結——官商勾結的指控是來自部分市民相信政府會優待持有土地的地產商，不需要用十足的市價補地價。筆者明白這指控，因為政府在補地價方面要考慮很多不同的客觀因素，但同時也要運用主觀的判斷，加上最終的補地價「銀碼」是由地產商和政府雙方談判出來的成果，但整個談判過程卻不透明，這也難怪市民會以「陰謀論」來看補地價，認為這不外乎是政府以低於市價賣地。

政府免招話柄 補地價勢「企硬」

但現在的新界東北新發展計劃已引起全城關注，政府在補地價的立場一定會「企硬」，以免招人話柄。而地產商更加不會在談判過程中狂壓補地價的「銀碼」，因為他們一樣要面對市民。

另外，市場有很多測量師會替傳媒提供補地價的意見（例如對土地作出「估價」），一旦補地價的銀碼遠低於市場的預期，政府肯定會變成輿論炮灰，而特首和發展局局長也會變為「千古罪人」。而最壞結果是這或會影響其他新市鎮的發展項目，或令公私營發展模式不可能再出現！政府權衡利害，官商勾結根本不會發生。

⑵提議以粉嶺高爾夫球場代替現時的新界東北新發展區——這提議的本質是好的，若我們參考今年1月底新加坡政府公布的最新土地供應資料，在其中一個增加土地供應的措施中，亦是將一些私人高爾夫球場變成土地儲備，以增加土地供應。

高球場「私有化」 對市民不公

筆者認為香港可參考新加坡的做法，將部分高爾夫球場作為土地儲備，因為現在香港的6個高爾夫球場的總土地面積是338公頃（3.38平方公里），如果能夠善用這些土地，香港「地荒」問題將可紓緩。

但筆者要指出，新界東北發展已規劃了超過20年，如果政府以粉嶺高爾夫球場代替現在的東北新發展區，這絕對講不過去，但探討以高爾夫球場作為未來土地供應卻是一個合理要求。

現在傳媒將焦點集中於能否盡快收回粉嶺高爾夫球場。筆者曾在這專欄多次指政府對手上的土地有絕對的發展權，只要政府有合理的理由發展土地項目，「徵地」絕對合法。至於粉嶺高爾夫球場的租約也容許政府在通知租客後的12個月收回，所以不存在太大法律問題，而大部分市民也會支持政府的。

但筆者要提供一個關於粉嶺高爾夫球場的重要背景資料，就是這球場極具歷史價值，原因是由1959年至今，粉嶺高爾夫球場是用作舉辦每年一度的香港高爾夫球比賽（Hong Kong Open（Golf））的選用場地，而香港高爾夫球比賽是著名的歐洲高爾夫球巡迴賽（European Tour）的其中一個分站。從國際性高爾夫球比賽的歷史，粉嶺高爾夫球場肯定佔有一定地位。

以筆者意見，政府應首先研究將香港所有高爾夫球場地作為土地的儲備的可能性。正如上周日梁振英對傳媒說：「『香港』每一塊土地都很珍貴，一定要善用。」現在絕大部分的高爾夫球場都是由私人管理，平民百姓根本不能使用，但最諷刺的是這些土地是所有香港市民共有的，但現在卻被一些富豪「私有化」，這是絕對可笑和不公義的。筆者希望梁振英政府能為普羅大眾的利益，盡快收回至少部分的高爾夫球場作為土地供應的用途。

（作者長期從事金融與計量經濟研究、曾於中文大學經濟系任教授）

▲ 有團體建議，當局收回粉嶺高爾夫球場土地，取代現在的新界東北新發展區。（資料圖片）

▲ 新界東北發展爭議不絕，不少村民促請當局撤回新發展區規劃。（資料圖片）