迷你戶上車容易 「轉車」難

地產版 2016/08/17

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迷你新盤吸引一些手頭現金不足的上車客,可借盡9成按揭,惟日後換樓,卻要面對較低按揭成數、樓價差距大等問題,隨時須補回數十萬元計的差價,出現「轉車」難情況。

換樓差價 達數十萬元

由於樓價低於400萬元,可透過按保借9成按揭,而近年發展商推出新盤「迷你戶」,入場費低至200萬元以下,配合高成數按揭,迎合上車客「輕鬆入市」的心態。以近期新盤入場費低至197萬元為例,借盡9成按揭,入市成本低於20萬元,攤分30年還款,每月供款僅6,300元,自然吸引不少近年渴望上車而實力有限的年輕人。

不過,購入迷你新盤須面對生活空間細小,而年輕的上車客即使日後結婚生子,亦希望改善環境,換樓購入兩房以至3房的單位,難度亦相當之高。

以大埔嵐山為例,當年推售時開放式單位造價低至165萬元,近期錄得二手成交價已升值至約210萬元水平,以買樓支付的首期,連同轉售所得利潤大約62萬元,若要購入同屋苑樓價500萬元兩房戶,以最高8成按揭計算,仍不足以支付換樓所需的100萬元首期,須補回約38萬元差價。

至於另一個元朗洪水橋新盤尚築,當年入場費低至240萬元,惟買家若要換樓至鄰近天水圍嘉湖山莊,現時兩房單位造價已達350萬元,即使同樣以9成按揭計算,仍然須補回10多萬元的首期差價。

值得一提的是,若樓價持續上升,而迷你新盤單位與一般兩房、3房戶升值水平相若,兩者之間的實際樓價差距將會拓闊,「迷你新盤」的買家日後要換樓,所須付出的額外首期就會愈多,亦愈難換樓。

迷你新盤吸引一些手頭現金不足的上車客,惟日後換樓,卻要面對較低按揭成數等問題。(資料圖片)

撰文 : 余敏欽

報道系列 : 細戶狂潮系列

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