內房瘋漲市場麻木 恐風暴前夕

評論版 2016/09/21

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盡管不斷有國外媒體說中國房地產市場的價格已高得難以接受,說深圳的房價是世界第二貴,房價收入比已經達到70了,甚至不斷有媒體說中國的房市即將崩潰。但對內地政府、房地產開發商及投資者來說,當前中國樓市則是一片鶯歌燕舞、無限風光。

無論內地房地產市場價格如何漲、如何高、如何讓絕大多數民眾不滿,地方政府除了出台一些不痛不癢的所謂調控政策、給市場做點樣子外,房市的絕大多數相關利益者基本上處於麻木狀態。少數獲利者(如地方政府、房地產開發商及住房投資者)則希望保持現狀,面對絕大多數人沒有支付能力進入,則不願去討論。整個房地產市場一片麻木,處於黎明前的絕對寂靜之中。

發展商及銀行 只顧搶地貸款

最近公布的房地產上市公司財務報表,盡管上半年房地產的銷售大增,但不少上市的房地產公司仍處於嚴重虧損及高負債之中。不過,盡管他們的投資增長下降,並沒有阻止他們及其他企業湧入土地市場搶拍土地。不少城市的「地王」頻繁出現、土地市場十分熱鬧。房地產上市公司根本不在乎嚴重虧損而要衝入這個火爆的市場。這也意味着房地產開發商完全處於麻木之中,他們不在乎房地產市場未來會發生甚麼,只在乎在當前的土地市場瘋狂中搶佔市場。

以往數十年的經驗及迫於當前的形勢,內地商業銀行堅決把中國的住房按揭貸款看成了優質資產,因為這種貸款從在中國「出生」的時候開始,銀行就沒有失手過,通過居民住房按揭貸款賺得盤滿缽滿。在中國央行2014年930房地產政策和2015年330政策的鼓勵下,中國商業銀行更是不需要考慮、不需要審查、不計算任何風險條件把銀行信貸全面向住房貸款傾斜。單是今年上半年個人住房按揭貸款月均增加到4,500億元以上,最近兩個月更是變本加厲,8月份達到5,500億元以上了。

保既得利益 政府樂見維持現狀

今年以來絕大多數銀行的貸款就是通過住房按揭進入房地產市場,並以此來推高房價。但內地的商業銀行根本就不怕,根本就不需要考慮房地產市場是一個周期性產業,也不考慮房市的周期性調整、不良貸款的暴增。因為,眼前的利潤是各家銀行收益,未來周期性調整即使有風險,估計要讓全國人民來買單。可見內地銀行對當前房地產市場的風險評估完全處於麻木之中。

對政府來說,可能是最為麻木了。因為當前的房地產市場現狀,是政府最願意看到了。這不僅保住了GDP增長,沒有讓地方融資平台風險暴露出來,或通過今年以來的房地產市場繁榮把地方政府的融資平台風險,轉移到房地產開發商,或是購買住房的居民手上。所以政府一直主張房地產市場的因城施策,即每個城市可根據其實際情況出台不同的政策。但實際上,影響中國房地產市場最為重要的兩項政策都是全國的統一政策,如信貸政策及稅收政策。如果地方政府要遏制本地房地產價格瘋狂上漲,要擠出當地房地產市場泡沫,而不動用這兩項政策,只是對牛彈琴,對瘋狂的房價根本就起不了多少作用。

地方政府除了出台政策製造市場的飢餓營銷之外(如最近的上海及杭州),要遏制當地房價的瘋狂及房地產泡沫吹大根本不可能。比如,地方政府所謂對土地拍賣價格的限制,對遏制高房價只能是適得其反。當然,對於政府來說,當前房地產市場最好的方式就是維持現狀,以便讓中國房地產市場的瘋狂由一綫城市、二綫城市逐漸地向三綫、四綫城市蔓延,直至這個房地產泡沫遍及全中國破滅為止。

對於住房投機炒作者來說,他們的麻木主要表現為,無論房價有多高,無論房價炒作如何瘋狂,他們都在前赴後繼地湧入市場。他們看到中國的房價只會上漲而不會下跌,因為政府不會允許房價下跌,所以搶到房就是錢,現在能夠利用銀行的信貸槓桿,甚至可利用市場各種融資方式來支付首期。因此,對他們來說,房價無論多高都沒有關係,只要他們搶到房子就行了。

從中國的房地產市場經驗來看,房地產市場價格從來沒有跌過,今後也是如此。房價即使有波動或下跌,對他們來說也不太重要。因為購買資金都是融資而來(不少人的首期也是由P2P市場而來,最近上海的人湧到杭州購買住房,北京居民湧到周邊縣城購買都是如此),屆時最多把住房交給銀行就可一了百了。所以,對於當前中國住房投機炒作者來說,意識上已經完全麻木了。

泡沫蔓延全國 恐變社會問題

對於絕大多數,特別是一綫及二綫城市的住房消費者來說,他們更是麻木了,早些時候他們對過高的房價有點憤怒,估計目前這種憤怒情緒已經沒有了,有的只能是麻木了。因為,就當前這些的房價來說,他們不要說購買,估計連想都不想了。房價收入比達70了,一個人生活一輩子活70年不吃喝也只能購買一套住房,那麼這樣還要讓人活下去嗎?這不僅意味着這些城市的衰敗開始,也意味着中國的經濟已經完全走到絕大多數人的對立面,中國經濟發展讓絕大多數人的利益受損。如果這樣,其後果當然是十分嚴重了。

當前房地產市場麻木,說到底還是一個利益重新分配的問題,在現有的情況下,整個中國房地產市場的麻木就在於如何保護既得集團的利益,不想通過價格機制有利於絕大多數人及整個國家未來發展。這樣中國的房地產問題很快就會轉變化社會問題,對此政府不擔心嗎?

無論內地房地產市場價格如何漲、如何讓絕大多數民眾不滿,少數獲利者,如地方政府、房地產開發商及住房投資者也不願去討論,市場為何一片麻木?(中新社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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