微型盤變納米盤 供應達標禍抑福?

評論版 2016/10/07

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近年發展商興建私樓單位愈起愈細,由早年兩房慢慢轉至一房,及後再轉為開放式。

興建開放式單位,是因香港樓價愈來愈貴,而按揭條件又苛刻。要確保物業容易售出,於是將呎就價,把物業最終售價壓縮至400萬、500萬元內,於是單位愈起愈細。

發展商將呎就價 物業易出售

若純粹從市場角度來考慮,容易明白為何發展商會這樣做。但考慮到基本市民生活質素,這種趨勢不應鼓勵。香港的歷史中,發展商興建小型單位並非是首次,但這次情況,與對上出現那一次是截然不同的。

80年代初期,中英展開香港前途的談判,政治前景相當不明朗。當年貨幣滙率大幅波動,金融市場動盪,有不少人看淡香港前景,申請移民,把生意變賣,又或者把生意轉移至其他地方。在這背景下,發展商的物業銷售遇到困難,過往針對一些較富裕的客群需求疲弱,最終也要轉型,針對大眾市場。

結果在80年代的新市鎮,當年有大量微型住宅單位落成。這些微型單位的特點,是建築面積以300、400呎為主,多是兩房的,順應當年人口結構。雖然當時香港也是以小家庭為主,但一家人口多在三人以上,所以最少要兩房才夠住。但問題是這些單位的實用率也不算高,雖然建築面積有三、四百呎,但實用面積只有二百多呎,生活空間相當狹少。一些業主為了有多些空間可用,會拆掉一間房來增加生活空間;有些甚至把兩間房全部拆掉,打造為開放式單位。

附表紀錄當年幾個微型單位的樓盤,都是80年代中落成的。例如華懋的大圍金獅花園1期,最小的單位實用面積(下同)只有282呎。雖然新地現在以興建豪宅見稱,但80年代初期在大埔興建的大埔中心2期,最小單位也只有299呎,相當細小。而興建小型單位之佼佼者,非恒地莫屬,80年代興建了九龍灣得寶花園,最小單位只有282呎。而恒地在沙田的河畔花園,最小單位更只有242呎!而河畔花園整個樓盤,所有單位更只有200多呎,創下當年沙田大型屋苑最多微型單位的紀錄。

80年代細單位 多為換樓跳板

還記得筆者最初工作的時候,也曾經租住河畔花園。雖然當年只是一人居住,但也感到空間狹小,租約完了便要搬到較大的單位居住。而當年鄰居有不少是居住了三數年便換樓,又或者往外租住較大的單位。由此可見,這些居住空間較小的單位,對於一般家庭而言只是短暫居住的地方,作為換樓的跳板,又或者租戶的中途站。

及後香港前途落實,中英雙方簽署了中英聯合聲明;而港元也與美元掛鈎,滙率穩定,經濟開始回穩。而發展商考慮到市場真實的需要後,新建的小型單位多數已在300呎以上,很少再見到200幾呎的微型單位了。

直至到現在,發展商興建小型單位的傾向愈來愈明顯,而近年那些開放式單位,更愈起愈細,有些甚至小至140呎!若200多呎的小單位叫做微型單位,這些只有百多呎單位則可叫做納米單位!而恒地也「保持」到其興建微型單位的「地位」,在近期興建的何文田加多利軒及北角尚譽,最小的單位只有161至163呎。而長實也有大埔嵐山II期,最小的單位為165呎。而盧華家族的AVA62最小的單位就更小,只有151呎!不過,這些紀錄很快便被打破,由俊和與益兆興業合夥的中城建,其中屯門井財街項目打算興建300多間140至160呎單位的樓盤,相信會打破最細面積微型單位的紀錄。

井財街項目屬於「限量地」,地契規定最少興建140伙。但最終發展商打算興建354伙,超額1.5倍。如果以數目增長來看,私樓未來新增單位數量應該好樂觀,因為發展商傾向開細則,單位數量自然多!政府所訂下的私樓供應數量會較易達標,可惜市民的住屋質素便會降低。

百呎「納米戶」 生活空間遜囚室?

而百多呎的單位,其實是否仍具備居住的條件呢?回答這問題,首先要了解甚麼是實用面積(Saleable Floor Area)?根據一手樓條例定義,它是指構成住宅物業的樓面面積,其中包括露台、工作平台、陽台,但不包括窗台及閣樓等。而對於住客而言,實用樓面面積(Usable Floor Area)可能更有參考價值,按屋宇署定義是,不計算洗手間、廚房及牆身等的單位室內面積。

如果井財街項目的最小單位,真的是小至140呎的話,它的大小就與一個車位相若。根據規劃署的規定,一個標準的私家車車位約135呎(5米長、2.5米闊)。問題是實用面積不等於實用樓面面積。如果以恒地的尚譽最小的單位163呎來談,其中活動的廳堂位置只有約60呎。有媒體報道的比較就更有趣,赤柱監獄的單人囚室面積有80平方呎左右,而有樓盤最小型單位的客廳部分空間竟然比監獄囚室還要小!亦即這些納米型單位,生活空間連囚室也不如!

香港沒有法例去監管私樓所興建的單位,最小要有多大才能符合現代人的合理居住質素。但在公營房屋方面,卻有相關的指引,人均居住面積最低要求是75平方呎。而實際是平均公屋人均居住面積是140呎!這些140至160多呎的納米單位,其實用樓面面積多數更在100呎以下。如果一個人住還可以;兩個人住的話,可能已低於公屋的水平。如果以香港家庭人口中位數,2.9個人計算,三個人居住這種納米型單位,幾乎是不可能的事情!

礙結婚生仔大計 蝸居怨氣更大

這些納米型單位,售價也不便宜,多要300萬、400萬元以上(以已開售的單位來作推論)。能夠買得起的家庭,多是入息中位數以上的家庭。有趣的是,這些家庭的收入是居於香港家庭收入的中上層,但居住的空間狹小,環境連公屋也不如,這是何等諷刺的事情!

問題是這些單位不適宜住太多人,結果它可能阻礙年輕業主的結婚大計,又或者是生孩子的計劃。加上按揭成數問題,戶主在上車後想再換樓,就變得很困難,令他們「被迫」居於蝸居之中,而這會是中產對政府的怨氣根源之一。

雖然發展商將呎就價,是市場發展的趨勢,亦是針對樓市辣招之下,生態環境改變的應對,但建成出來的單位,至少要維持人類居住環境應有最低質素的要求。一河之隔的深圳,最近就有實際在售面積12平方米左右的微型房遭違規叫停,因為實際面積只有6平方米左右(約65呎),但售價卻達88萬元人民幣(約101萬港元)。因為涉嫌違法改建銷售,所以被叫停,而面積太小也未符合基本居住的要求。

(文章僅代表個人立場)

近年發展商為確保物業容易售出,於是將呎就價,興建私樓單位愈起愈細;但這些僅百多呎細單位生活空間狹窄,不適宜住太多人。<br>(資料圖片)

撰文 : 麥萃才 香港浸會大學財務及決策系副教授

欄名 : 房策透視

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