辣招雖緩燃眉急 「中產分流」惡化

評論‧世情 2017/01/06

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根據差餉物業估價署最新數據,本港樓價又創高峰;當中,新界上車盤月升2.3%,冠絕全港。

眼前樓市堪憂,其一是呎價屢破紀錄,竟發生在美國加息、美元走強之後。其二是過去兩屆政府,多次加稅、干預住宅市場後,樓市乾升是以相關行業的慘淡為背景。可見,辣招效力消退之同時,其副作用卻日益顯現,已到不得不深思的關口。

各式印花稅的引入,未能導致樓市平行、支持更多年輕家庭置業之餘,卻讓原本吸納大量中低技術勞動力的房產業,付出沉重代價。

樓價升成交跌 礙就業收入降

經濟發展過度依賴房產業,固然影響港人競爭力、生活質素提升,不利經濟升級轉型。然而,毋庸否認者,構成「土地經濟」的生產要素主要來自本土;從策劃、設計、營建到銷售、借貸,其產業鏈又長,着實有利於不同層級、不同專業、不同收入市民的就業。

如今,無論是新推官地還是樓盤,呎價狂飈,交投宗數卻跌至正常水平的一成半成;背後是代理、律師、設計師、建材及裝修工人的收入、工時下降。幾年來,相較於環球先進經濟體,香港GDP增長及就業率不俗,尚可暫緩處理一系列辣招後遺症。當2017經濟前景不明,又適逢行政、立法機關換屆,恐怕必須全面檢視以加稅短期管控樓價的「效費比」(所耗費用與經濟效果之比)。

經兩屆政府多番干預後,香港樓市大規模投機者、投資者已明顯收斂,銀行體系得以保障。無論香港市場炒家、外來投資者是否活躍,中產階級之內,不同家庭的資本規模、收入水平急速分化,才是造成業權進一步集中的根本原因。所謂「中產分流」,即「中產上層資本化」——相關家庭的收入,愈趨依賴證券派息、物業加租。

中產分流嚴重 中產二代無產化

與此同時,則是組成中產主體的中間收入家庭「新一代無產化」。即使其子女的教育水平、專業技能較父母有所提升,也不一定能夠維持自幼享有的生活水平,遑論追求更高、更闊的願景。由是造成不少年輕人不滿、不安,也可解釋為何積極參與社運者,大多並非社會最上層或最基層,而是來自中間或中低收入家庭新一代。

從數據上講,香港現時數百萬個家庭,一半居於私樓;另一半人當中,三分二居於公屋、三分一擁有居屋。從技術上講,持有資助性房屋、享部分業權者,如同持有期權;嚴格而言,尚不算持有物業。面對十萬、百萬計擁有完整業權的二手單位,無論政府如何加推土地,每年新建數萬住宅,也不過佔市場總貨量的百分之幾。那怕開發大型新市鎮,發展商之間也有充分默契,只會分批出貨、不會一擁而上、惡性競爭。只要資產及收入最高的一成半成家庭,仍然相信物業升值潛力、租金回報可觀,就足以吸納新貨。

就供求關係、價格平衡觀之,住宅市場及呎價屢創新高,固然不合廣大市民利益;但當中產分流、貧富懸殊在中產之內爆發,樓價升幅與全港市民平均收入增長脫節,便成為購買力日趨懸殊下的必然惡果。加重稅,可以增加本地或海外大型投資者,甚或企業大手掃貨的成本;然而,卻無解資本化中產上層,以伴侶、子女、親人名義,來「首次置業」。新盤開售現場,以個人名義「單契多樓」,甚或「單契多層」日趨普遍,便屬明證。

多重辣招掩護 增不公平競爭

由於現樓,尤其是市場渴求的豪宅,其價格折舊並不嚴重;40歲市區樓呎價仍在兩、三萬之間企穩;此類家庭透過再度按揭,而持有更多一、二手物業,其實享盡制度之便。資金調度能力比其強的企業型投資者,因各式特殊印花稅成本暴增,面對「不公平競爭」;另一方面,隨着社會流動變慢、經濟增長放緩,比其融資能力弱者,卻無法透過1970至90年代的升職、加薪、兼職,而彌補彼此供款能力差距。

「資產化中產上層」家庭不必很多,只要有數千個長期活躍於投資市場,就得以在多重辣招掩護下,吸納有限的新盤供應。增加印花稅打擊交投,永遠是把雙刃劍——在需求面,讓市場競爭者減少,有利於剛好處於辣招打擊面以下、卻最具實力的賣家。在供應面,讓二手市場持續萎縮,令少數同時享有「稅務——資本」複合型優勢者,更便於追逐一手貨源。兩面刃卻同時增強「資產化中產上層」在投資市場的戰鬥力。

對於出身基層、或下行中產的年輕家庭而言,無論是尋找二手貨源,還是競爭偏遠地區的蚊型新盤樓,都日趨困難。加薪連抵禦通脹也難,遑論追貼樓價;欠缺父母加持的年輕人,轉買為租便成其「替人供樓」的宿命。

新界上車盤爆燈 社會響警號

偏遠地區蚊型盤,對年輕夫婦而言,幾無投資前景,空間小到完全無法為新生家庭成員預留成長空間。該類樓盤如今卻成雨後春筍,只為滿足「資產化中產上層」投資需求;從呎價到單價,都並非無產年輕家庭理想自置居所。全港上月樓價升幅有限,新界上車盤卻爆燈,已成社會警號。

長此下去,愈來愈多中產二代無產化,任何產業及土地政策,都會因收入結構失衡而失效,香港社會進程便會遇上倒退危機。事實上,對於如此成熟而高收入的經濟體而言,GDP增長快慢、失業率高低的重要性,次於收入、資產分配的合理性,早已成為西方城市治理,以及土地經濟學界的共識。

從「自由經濟」到「公平經濟」的追求,始終是21世紀大勢;從Brexit(英國公投通過脫歐)到特朗普當選,在某些人眼中的右派反撲,在另外一些人眼中,是對希拉莉、卡梅倫等精英階層、資產化中產上層的「不信任投票」。筆者並不否認辣招可解燃眉之急,但為香港長治久安,還須更釜底抽薪之法。目前擱置的「港人港地」及「租者置其屋」,卻是值得思考的方向。

(向未來特首建言‧辣招篇)

港府引入各式印花稅,未能導致樓市平行、支持更多年輕家庭置業之餘,卻讓原本吸納大量中低技術勞動力的房產業,付出沉重代價。(資料圖片)

撰文 : 許楨 香港智明研究所研究總監、香港中文大學未來城市研究所副主席

欄名 : 房策透視

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