供應力度加強 60萬伙的回響

置業家居 2017/02/04

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「現在讓我談談房屋問題。在7月1日,我闡述了自己對解決本港房屋需求的藍圖。我早已明白到房屋是一個十分複雜的問題,其中涉及一些沿用多時的政策和做法,以及一些限制,這每每減低了住宅用地的供應,也拖慢建屋的速度,使我們難於滿足市民的期望。過往每年住宅單位供應不穩定,令市場信息混亂,樓價升降無度,使有意置業的市民和發展商無所適從。」

上文是前特首董建華,在1997年10月發表施政報告中有關「安居」部分的第一段,奈何是20年後的今日,加快、加大建屋度仍然是施政報告的重點之一,上車難的問題亦仍未解決。

剛於上月18日,行政長官梁振英發表其任內最後一份施政報告,在報告中有關房屋的部分,開宗明義表明,只有加快、加大供應是解決各種房屋問題的治本辦法。在今份施政報告中,特首明顯花上相當長的篇幅談論房屋土地的部分,合共涉及42段之多,重點包括本地短、中、長期的土地房屋供應、香港2030+的長遠規劃及未來土地利用問題。

樓市20年歷盡高低 上車問題未解決

當然大家亦明白到,過去20年間樓市可謂歷盡高低起跌,包括97金融風暴、2000年科網股爆破、2003年沙士爆發、2008年金融海嘯、以至過去數年間全球量化寬鬆帶來的影響,樓價亦向來不是一個單元因素所影響。

談到土地供應的問題,過去以至現屆特區政府,均曾經在房屋供應上定下一些指標,20年前董建華訂下三大指標,分別是每年興建的公營和私營房屋單位不少於8.5萬個;在10年內,全港七成的家庭可以自置居所;以及把輪候租住公屋的平均時間縮短至3年。

相信大家亦記得,昔日每年八萬五的建屋目標,早已因應市況的轉變無疾而終,時至今日,特區政府已不再定下每年目標,取而代之是一個短中長期的總體目標,按照上月發表的施政報告所言,最新推算在2017至18年度起計的10年,房屋供應目標為46萬個單位,包括20萬個公屋單位和8萬個資助出售單位。與此同時,施政報告中亦同時表明,總的來說各項短中長期土地供應項目可提供超過60萬個住宅單位。

辣招扭曲市場 宜適時檢討

無可否認,現屆政府無論在私人房屋以至公營房屋的供應,力度均顯著加強,在公營房屋方面,在16/17的財政年度起5年,公營房屋總供應達9.45萬伙,較5年前相關的供應大幅增加37%,至於私營房屋方面,截至去年12月底,未來3至4年間一手市場潛在供應達9.4萬伙,較2011年12月底的數字,大幅增加51.6%。

至於施政報告中所言,在短中長期土地供應項目可提供超過60萬個住宅單位,60萬伙供應對整體樓市會帶來多少回響,根據發展局於去年1月向立法會發展事務委員會提交的文件,截至2014年,全港私人住宅及公營房屋(包括房委會及房屋協會的公屋及居屋,而未有計算村屋及政府宿舍在內)總存量約231.2萬伙,未來60萬伙供應,已達至總存量約近26%。

同時按政府所提供的數字,在2005年全港私人住宅及公營房屋總存量約達215萬伙,換言之在2014年之前的9年間,全港私營及公營房屋總供應只有約16.2萬伙而已,而按1995年的數字,期間房屋總存量只有176.7萬伙,因此在1995至2005年的10年間,整體總供應亦只有38.3萬伙而已。

總結而言,過去政府在介入樓市的策略中,離不開供應、規管及資助三大方向,從上述的數字來看,未來房屋供應的力度已顯著增強,同時間過去實施的辣招,已成功遏抑市場的投資需求,但同時間亦扭曲樓市應用需求,因此規管只可以作短期策略,應適時作檢討,最後自然是資助方面,現有資助房屋策略是否已足夠解決上車難的問題。

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撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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