$3億支援維修 業主宜善加運用

置業家居 2017/02/25

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剛公布的財政預算案,政府大手筆預留$3億給小業主以優惠價參加市區重建局(市建局)的「招標妥」樓宇復修促進服務,這可是由發展局局長晉身為財政司司長的「財爺」送給普遍受到維修工程困擾的舊樓小業主「厚禮」。大家真的要說聲多謝!但政府又為甚麼要這麼慷慨呢?

維修舊樓絕對是業主的自身責任,就像身體有病就需要自行看醫生做檢查、診斷病症、食藥及進行適當的治療。樓宇有病就要找「樓宇醫生」--建築測量師,為其把脈看症,再進行相應的維修以作治癒。有能力者可找私家醫院進行治療,而基層市民在公共醫療制度下,可因應財務能力選擇,享用政府資助的醫療服務,但也需要付費,只不過政府補貼大部分費用。

樓宇是個人資產,維修樓宇及改善環境後,得益的還是小業主本身,所以維修費用及責任肯定是業主應當承擔。又如私家車需年驗一樣,是車主責任,政府不會提會提供資助或津貼。那麼,政府又為甚麼要自找麻煩呢?

多年前,在當時林鄭局長推動下,先後撥款$30億推行「樓宇更新大行動」資助舊樓業主進行維修工程,而現在又為何動用$3億公帑資助業主參加市建局的「招標妥」呢?

究其原因,是樓宇缺乏維修而長期不予處理,很快令樓宇急速衰老。就如六年前馬頭圍道塌樓事件般,一下子,幾層樓高的樓宇可在數秒間毀掉,而結果不單只影響樓宇內的人,亦波及街道上的行人、車輛、旁邊的樓宇及住客。所以樓宇出現問題,已不單是影響業主和住客,亦影響到其他進內的第三者公眾人士,這已是公眾安全及社會利益問題。所以政府有必要在適當時間及以有效的角色介入其中,以確保個別的樓宇維修問題不會惡化成為公眾安全的大炸彈,而構成不可收拾的社會問題。

一般市民的健康問題有社會公共醫療保障系統處理,樓宇健康及安全事項則需要政府建立一個整體性及有效率的樓宇保障制度,並定下如公共醫療系統的「安全網」以協助業主本身及公眾人士的基本安全。

政府多年前的「樓宇更新大行動」原是一項「保就業」的針對性措施。在當時經濟不景,為建做業界在短期內製造就業機會,並達致改善樓宇安全和優化市區的雙重目標,所以該措施並不是為建立一個全面樓宇安全保障系統而設。及後強制檢驗樓制度立法並於2012年實施,一個全面性的樓宇安全管理系統已具雛形,可惜是縱然有法例政策推動之餘亦有金錢資助,但分層大廈的樓宇維修安全水平尚未看到明顯的改善,有市場傳播的信息及傳媒報道都指出不少拿取了政府維修資助的工程,都是金玉其外、敗絮其中。工程質量嚴重參差,維修費用超乎正常市價的大有其在。每年近$100億的維修市場,絕對是引人唾涎,近年亦經常傳出「天價維修」的報道,亦有一些收受利益而進行工程「圍標」的法庭定罪個案。凡此種種,反映了現在的樓宇維修問題,已不停留在忽略樓宇維修的層面,核心障礙是如何有效規管維修工程的進行,包括費用、人員及工程質量等,以重新建立起市民、業主對維修行業的一點點信任、信心。

推「招標妥」服務 引入「監察員」督工

筆者過去多年一直代表香港測量師學會及建築測量組倡議及推動政府成立一個有實權及法定職能的維修樓宇維修工程監管局,去規管行業及相關人員的操作及行為操守,並以此構建一個可持續及有實效的樓宇全管理系統。雖然政府明言維修工程個案中出現的種種不良行為已窒礙業主參以及進行必須的維修工程,可是又以成立監管局立法需時,遠水救不了近火為由,把這個廣泛獲得社會認同及支持的建議,來之高閣。

可幸是局長亦算體察民情,運用了市建局的平台以「技術支援」的方法,推出「招標妥」服務,試圖引入部分「監管局」的功能。但這「招標妥」服務亦只能以「提供第三者專業意見及為工程估值,推行工程招標安排等形式進行」。即是幫業主提供多一個「監察員」監察在球場中擔任球證或裁判的「工程顧問」。在業主與工程間缺乏互信的情況下,找來多一位「監察員」或許是一個無計可思之下的「權宜之計」。希望業主們可多接收一些重要的專業意見,以協助他們為自己的權益把關。可是這種「人釘人」的方法,又是否長遠可行呢?當矛盾出現於獨立監察員與相關顧問工程顧問及與業主之間,又是否要在找一個「第四者」提供意見呢?

以我看來,問題癥結在於業主們沒法識別何人才是可靠「專業顧問」,以及那些才是正直的承建商。已沒有「監管局」的權力,我想任何技術支援都難以把那些害群之馬摒諸門外,防止他們侵襲這個關乎大眾利益的樓宇維修工程市場。

然而,在沒有更好方法前,業主們亦要好好利用「財爺」資助大家參加「招標妥」服務的$3億,以多買一份保險吧!

vincentho.hkis@gmail.com

撰文 : 何鉅業 香港測量師學會資深會員

欄名 : 樓市講場

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