辣招助穩樓市 減辣得不償失

評論版 2014/02/17

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本周三立法會將恢復二讀的「2012年印花稅(修訂)條例草案」,旨在落實加強額外印花稅(Special Stamp Duty,簡稱SSD)及引入買家印花稅(Buyer's Stamp Duty,簡稱BSD)。額外印花稅的目的是打擊短期炒賣,而買家印花稅則增加香港永久性居民以外的買家購買物業的交易成本。

對抗量化寬鬆 辣招遏止樓泡

此兩項「需求管理」措施屬非常時期的非常措施。2012年10月推出之前,物業市場出現非理性亢奮,1月至10月期間,樓價升幅達24%,為2008年低位水平的一倍。額外印花稅加強版及買家印花稅推出後,樓市稍為緩和,但旋即再度熾熱,2013年1月至2月樓價平均每月上升2.7%。

而且,非住宅物業價格也在不斷攀升,零售舖位、寫字樓及分層工廠大廈的售價在2012年內分別躍升39%、23%及44%。面對物業市場近乎脫韁之馬的形勢,政府再次介入,於去年2月宣布把所有住宅和非住宅物業交易的從價印花稅倍增。此外,金融管理局也進一步收緊按揭借貸,以遏止樓市熾熱。

至此,樓市才逐步穩定下來。去年3月至今年1月,樓價大致平穩,升幅收窄至平均每月0.2%。目前,市場情緒仍存在波動,但公眾已清楚看到政府穩定樓市的決心。

有批評者指政府的「辣招」屬過分干預市場。但實事求是,假如政府面對樓市亢奮之風而袖手旁觀,不作介入,後果會是怎樣?相信樓市泡沫風險會在超低息環境及發達經濟體實行「量化寬鬆」政策引致的游資充裕下,進一步擴大,危及香港宏觀經濟和金融體系的穩定。

港人公司難追蹤 豁免成漏洞

事實上,香港並非全球唯一推行需求管理措施的地方,但我們仍奉行自由市場經濟的大原則,被一些知名國際智庫如傳統基金會(Heritage Foundation)和卡托研究所(Cato Institute)繼續評為全球最自由的市場經濟體。國際結算銀行(Bank for International Settlements)最近一份研究論文總結認為,在各種穩定樓市的政策中,改變房產稅項乃唯一對遏抑樓價有明顯效果的政策工具。

政府開初已表示,一旦市場形勢有變,便會迅速回應-包括調低上述印花稅稅率。因此,法案中提出使用「先訂立,後審議」(negative vetting)程序修改稅率,好處是使調整可立刻刊憲生效,立法會如認為有需要亦可隨後作出修訂。

相對而言,若使用部分議員主張的「先審議,後訂立」(positive vetting)程序作調整,則必須先行向立法會預告,再經立法會審議、通過及刊憲後方能生效,在在需時,大大削弱政策回應的速度和效能,徒添市場的不明朗因素。

有議員提出讓香港永久性居民成立的公司以及「慈善組織」豁免買家印花稅,對此政府不能苟同。在香港成立公司及買賣公司股權十分容易,但公司背後的最終利益持有者或控制者,往往難以追蹤確定。因此,若豁免所謂「港人公司」繳付買家印花稅,無疑給境外買家有機可乘,利用持控港人公司的實質利益來逃避買家印花稅,變相削弱法案的效力。

豁免「慈善團體」也會產生漏洞。香港目前並沒有一套規管慈善團體的法例和準則。稅務條例第88條承認的「慈善團體」,7,600個當中有5,700個為公司。她們只獲豁免繳付利得稅,但在購置物業作投資或自用時,皆仍須繳付從價印花稅,並無豁免。現時的法案已容許這些團體收受饋贈物業時豁免買家印花稅,若全面豁免買家印花稅,容易成為新的避稅之途。

強設日落條款 恐更鼓勵投機

對於「日落條款」的提議,即法例訂明某個時日,額外印花稅及買家印花稅自動失效,政府認為並非恰當,因為並無水晶球讓我們可預先確定樓市何時回復持續穩定,容許有條件「減辣」或「撤招」。隨意訂下日落期限,倒會鼓勵在期限之前更多短期投機行為。

無疑,政府在決定何時對需求管理措施作出調整或取消時,需考慮一系列因素,包括經濟及物業市場的狀況、其他國家地區因應市場形勢而推出的措施,包括歐美國家撤回量寬政策的步伐等。我已承諾在法案生效一年內檢討措施,並向立法會提交報告,聽取議員意見。

政府明白,現時的需求管理措施難免對社會上部分人士帶來影響,不過,若不推行這些措施,而任由樓市不斷推高及其泡沫風險擴大,則最後整個社會-不分個人或公司,也不論香港永久性居民或非永久性居民-均會成為受害者。

運輸及房屋局局長張炳良承認現時樓市的需求管理措施會帶來不便,但若任由樓市泡沫膨脹,最終不論港人或非港人皆成為受害者。(資料圖片)

撰文 : 張炳良 運輸及房屋局局長

欄名 : 樓市出招

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