減少「納米樓」 應從放寬規管出發

置業家居 2017/03/04

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相信大家都應該曾經聽過一句英文諺語「The end justifies the means」,相信大家多少也知道這句話的意思,End是目的或是目標,而Means則是手段或解作方法,實際上,目的、手段往往是相當容易令人混淆,將手段誤以為作目的,最終可說是本末倒置,將目的當作手段,最終亦成為錯誤的引伸。

加入限量限呎 手段而非目標

近期有關「納米樓」的討論,再次成為市場的焦點話題之一,所謂的納米樓是泛指實用面積只有不足300呎的細單位,甚或個別新樓,更出現實用面積不足200呎的超迷你單位,就着近年來愈來愈多納米樓的出現,新任發展局局長馬紹祥亦在早前的「局長隨筆」的專欄表明,對市場愈來愈多面積偏細單位的現象很關心,會密切留意市場情況,在有需要時考慮在出售個別住宅用地時,透過賣地條款施加合適要求,因時制宜地回應市場的需要。

相信大家亦記得,其實過去政府亦曾經嘗試在賣地條款中加入「限呎」、「限量」條款,當中個別的「限呎盤」、「限量盤」亦已相繼推出預售,部分更已落成入伙,這樣過去政府所推的「限呎地」、「限量地」,最終是否收到應有的效果。

翻查記錄,特區政府是早於2010年已推出首幅的限呎地,期後再相繼在不同的地皮,增加限呎、或是限量的要求,根據當時政府文件所透露,起初推出限呎地主要是因為當時政府還未宣布復建居屋,而此時發展商發展新盤亦愈趨「豪宅化」,限呎地推出是回應當時市場對中小型供應增加的需求。

期間政府推出土地亦主要以「限量」為主,當時發展局在回答傳媒提問時表明,如果沒有限量,發展商便有絕對的自由度,他們可能會用盡地積比率,但興建很少量但超大型的單位,對於整體的房屋供應,尤其在量方面有一個不是很好的效果。

初時面對新盤豪宅化而推出「限呎」,期後因應市場供應不足而推出「限量」,現時又因為太多納米樓而再加新「限呎」、「限量」條款,最終又會否適得其反,因為太多規管只會令市場失去應有的靈活度去應對市場需要,所謂的「限呎」、「限量」,究竟是手段(Means)還是目的(End)。

歸根究柢,要應對納米樓的問題,最重要還是知其然更需知其所以然,從社會角度來看,納米樓的出現可以說是家庭結構的改變,在七、八十年代,受早年嬰兒潮的影響,一家六、七口、三代同堂,當時社會以大家庭為主,2房、3房自然成為主流,隨着時代轉變,出生率下跌,結婚率下降而離婚率上升,單身貴族大幅激增,市場對開放式及1房單位的需求自然持續增加。

放寬按揭限制 市民更多選擇

不過納米樓出現的最主要原因,應該是金管局於兩年前(2015年2月28日),進一步收緊按揭保險計劃上限,只有樓價不多於$400萬之自用單位方可透過按保計劃申請借足九成按揭貸款,$450萬至$600萬之單位最高可達八成按揭,超出$600萬之單位以及所有租住物業已不獲接納申請按保計劃。換言之現時$400萬的單位,申請九成按揭後,首期只需$40萬,如果樓價達$450萬,最高八成按揭,首期大幅提高至$90萬。

面對有關限制,不少發展商亦只好「將貨就價」,興建更多樓價約$400萬左右的單位,面積自然會較細,按Q房網香港數據研究中心最新統計,今年1月份市場售出1,351伙新盤單位,當中平均成交呎價為$16,675,以成交價$400萬計算,單位實用面積便只有240呎而已。而無可否認,近年來確實增加不少這類單位的單位。

總括而言,政府在應對納米樓的問題,不應只從增加賣地條款的規管,相反而是積極考慮稍為放寬按揭限制,放寬規管比起增加規管,更能讓樓市重回正軌健康發展。

近年樓價高企,發展商配合市場推大量迷你戶,筆者建議如可稍為放寬按揭限制,可助市民上車。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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