一手交投續旺 不良銷售更須警惕

評論版 2017/03/09

分享:

2017年開始至今,多個新盤熱賣,一手發展商亦陸續推盤,今年一手樓的成交,或會延續過去數年的熾熱氣氛。一手市場交投活躍,涉及新盤銷售的投訴恐怕也會惹人關注。地產代理監管局(地監局)稱,2016年共接獲74宗與一手住宅有關的投訴個案,按年上升72%。

雖然《一手住宅物業銷售條例》(條例)自2013年4月實施至今近4年,但地產代理之間競爭激烈,尤其是在一手樓盤,不良銷售手法仍不時出現。今年樓市若同樣集中於一手市場,有關條例是否需要完善,不良銷售能否杜絕,值得警惕。

新盤銷售投訴 按年增逾7成

現時,本港有多間機構處理與住宅物業有關的投訴,其中一手住宅物業銷售監管局,會對一手樓的售樓說明書、價單、銷售手法等作出監管,而地監局則負責規管地產代理的執業。去年地監局共接獲投訴475宗,較2015年同期上升逾五成;其中74宗與一手住宅物業有關,按年升幅為72%,高於整體投訴升幅。

一手住宅物業有關的投訴大增,與去年一手樓市熾熱有關。土地註冊處的統計顯示,去年全港住宅樓宇買賣合約共錄得54,701宗,較2015年下跌2.3%,但一手住宅物業的交易數據跌幅較少(-0.2%),僅比2015年減少33宗。成交金額方面,一手住宅按年上升15.9%,至1,866億元,以每份合約平均價值為計,2016年每宗買賣的平均價值為1,111萬元,顯著高於2015年的957萬元。

事實上,無論是成交量或是成交金額,近年一手樓買賣佔整體成交的比例,均持續增加。一手住宅買賣成交量佔一手及二手整體交易的比例,由2010年的10.1%顯著升至2016年的30.7%;其間一手成交金額所佔百分比則上升了20.5個百分點,至43.6%。

新盤推優惠抗辣 力吸買家

一手樓漸受垂青,部分源於政府辣招對抗熾熱樓市,令買家紛紛轉投一手樓,尤其是針對現時已經上車的買家,再購置住宅物業時需要繳付雙倍印花稅(DSD)。去年11月,政府再度加辣,將住宅物業買賣印花稅的稅率,劃一調高至15%,但首次置業可獲豁免。

再度加辣雖然並非針對二手市場,但經過幾輪辣招,樓市交投不免受到影響。發展商亦見招拆招,以貼近二手價推盤,及配以不同的按揭優惠和付款方式吸客,令市場焦點和購買力均落入一手市場,地產代理也轉戰一手住宅、工廈、商舖、境外物業等市場。

從地產代理持牌人數來看,2016年本港約有3.7萬名持牌代理員,為2013年以來新高;一手及二手成交量則由2014年63,807宗,逐年減至2016年54,701宗。在樓市交投萎縮的情況下,行業競爭激烈,地產代理面對較大壓力,個別代理為保飯碗,或會冒險踩界,甚至做出違規行為。

交投縮 個別代理涉踩界促銷

投訴情況在新盤市場較為突出,原因之一,是相比二手樓,購買一手樓時除發展商提供折扣優惠外,即使有地產代理作中介人,一手樓買家往往可享免佣優惠,不少代理為招攬買家,更會提出五花八門的回贈等優惠招徠,但在好處多多的同時,銷售過程中亦出現不少紛爭。

地監局去年接獲有關一手樓的投訴個案中,主要涉及的違規事項便包括有代理未有履行回贈承諾、發出違規廣告、待客墊支,以及向客戶提供誤導按揭申請資料。

類似的投訴過去時有發生,其中一例,是一名買家透過一名營業員購買一個一手住宅物業單位,在訂立臨時買賣協議前,該營業員聲稱當買家的單位入伙後,會提供相等於樓價2%的現金回贈,並在訂立協議時以表格形式向買家確認。但該買家遷入單位,並向營業員索取該筆現金回贈時,卻未獲回覆。買家於是向地監局投訴,地監局紀律委員會亦認為代理未有兌現提供現金回贈的承諾,有關行為已違反了《操守守則》。

地產代理未能履行回贈承諾,在各類投訴中較為常見。另外,就按揭申請,貸款機構在審批按揭貸款時,會就申請者的財政狀況作不同考慮,故此地產代理在處理交易時,不應向準買家作出任何按揭條款的保證;但曾有案例是,代理向客戶提供按揭資料時太積極,超出銀行所能提供的範疇,便可能違反地監局制定的操守規定。

上述個案並非孤例,正如上文提及,市民對私樓需求殷切,二手市場受政府加辣打擊,但是發展商透過折扣優惠,減輕買家負擔,某程度上令買家集中在一手市場。而一些代理為爭搶生意,會向準買家表示提供現金回贈或回佣頗為常見,這種情況若處理不當,便容易產生爭拗。

當局加強監察 教育買家自保

為規管新盤推售,2013年4月,《一手住宅物業銷售條例》正式生效,就一手住宅物業的售樓說明書、價單、銷售安排、廣告,以及臨時買賣合約和買賣合約等事宜,訂立了詳細規定,令買家更有保障。

但消委會在2014年發表的《一手住宅物業銷售研究報告》中指出,條例實施後,一手住宅物業的銷售過程仍存在各種問題,尤其在銷售手法方面,消委會從實地視察及循規檢查中發現,疑似誤導的銷售手法遏而不止,代客墊支、售樓現場的高壓銷售手法亦有出現。

例如有地產代理不斷游說準買家在知道抽籤結果後,即時作買樓決定,其中一宗個案,是準買家在揀樓時只有3分鐘時間考慮。速戰速決的買樓文化,能否讓買家得到透明充分的資訊後作出理性決定,令人質疑。2013至2014年9月期間,消委會便收到75宗涉及一手樓銷售的投訴,其中13宗與地產代理有關。

另外,確保條例有效實施的一手住宅物業銷售監管局,至今亦累積收到229宗投訴,包括市民對樓盤廣告、失實陳述及/或傳布虛假或具誤導性資料,以及銷售安排等方面的不滿;被投訴的人士當中,既有賣方,也有地產代理以及地產代理行。

展望今年,據截至去年12月底的最新官方數字,現樓貨尾單位共6,000個,興建中未售出單位64,000個,位處熟地而可隨時動工的單位24,000個,即未來3至4年一手私樓潛在供應量預計達94,000伙,為2004年9月以來最高紀錄。

據地監局年報,該局在2014/15及2015/16年度巡查一手樓盤地點和地產代理商舖,分別為2,968和2,685次。從近來新盤推售情況來看,一手樓需求仍然殷切,在一手供應增加的情況下,當局應繼續加強循規檢查,以及教育宣傳,避免不當銷售手法出現;同時公眾亦應提升自我保障意識,做個精明的消費者。

近期一手市場交投活躍,涉及新盤銷售的投訴也惹人關注。地監局數據顯示,去年接獲74宗一手住宅有關的投訴,按年升72%。(資料圖片)

欄名 : 房策透視

機構 : 智經研究中心

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版