新樓成投資工具 用家望門興歎

置業家居 2017/03/18

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近日新盤的銷情熱烈,售價進取,有家族投資者花上億元購入單位,充分顯示了住宅的投資價值;另一方面,這情況同樣顯示了首次置業的人差不多與新樓絕緣,因為他們通常不會有那麼多資金去購買,可以考慮的是較舊的單位,或是位置較遠的物業。

中國人喜歡買磚頭,因為穩陣,我認為不多不少與投資選擇有關,美國有很完善的債市,有不同的面額、不同的年期可供選擇。如果有人有125萬美元(或$1,000萬港元),他在美國可以購買美國政府的國庫劵,30年期的孳息率約3厘,比起在現價購買住宅的租金回報率高得多,是投資物業以外的選擇。香港人的情況不同,沒有那麼多種類的債劵可供購買,有也沒有那麼多人購買,因為很多人不認識債劵,也沒有信心。

港債市不成熟 資金湧入樓市

於是問題來了,資金要找出路,這些資金包括香港的資金、內地的資金。住宅始終是實物,供應有限,不可能在短時間內大量生產及出售,在沒有其他帶來穩定現金流的投資產品選擇下,資金走向樓市,產生了現時的情況。有些買家以一張合約買入多個單位以減少印花稅,不少人包括我對此感到不是味兒,當然,在任何的稅例下,總會有相應的稅務計劃以減少稅款,只是住宅的性質有些不同,因為居住是民生的必需品,而真的有很多人沒有合理的居所,這個漏洞必須要處理,否則新樓只會是社會上一小撮人的產品,其他人免問,偏偏這些其他人的人數眾多,有龐大而合理的需求,而且大部分是香港人。

樓價處於這水平絕對不健康,因為租金回報低,顯示了價值脫離了真實的水平,遲早會跌下來。這次樓市上升的周期由2003年開始,長達14年,中間曾經有一些輕微的下跌,因此調整是有可能的,原因是資產脫離了真實的價值很遠,經濟有周期,不可能無止境地上升,而通常大家都唱好的時間,便是危險的時間。

持不合理數目住宅 應繳累進稅率

解決住宅供應不足除了要增加土地供應外,以稅務方法減少住宅落入一小撮人的手中有其必要,不是阻止私人擁有住宅,而是減少擁有不合理數目的住宅,否則要繳交累進的稅率。

另一方面,政府在近年有發行ibond及銀色債劵,以加強香港債市的發展,可惜數目不大,未能滿足對穩定現金流產品的需求,當有了年回報約3厘的市場,再加上股票的資產配置,便可以吸引資金流進債市,令樓市有更健康的發展。

大家可能忘記了在1997至1998年,以及2003年樓市大跌後的情形,資產減值時的感覺並不好受,再遇上加息及減薪或是失去了工作時,看似一向成功的方程式即「買樓收租」便失效了。現時香港的債市不成熟,買樓幾乎是大額投資的唯一選擇。樓價下跌,租金下跌,影響了收入,也影響了資產的賬面值,感覺不好受。

住宅的供應數目有限,不同於股票,因此政府有必要限制購買多於一定單位數目的情況,否則社會上會出現極大的不滿情緒。

simonsplee@gmail.com

近日新盤銷情熾熱烈,售價進取,有投資者花上億元購入多伙單位,顯示了住宅的投資價值,另一方面,首次置業人士資金不足,差不多與新樓絕緣。(本刊攝影組)

撰文 : 李兆波 中文大學商學院助理院長/會計學院高級講師

欄名 : 樓市講場

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