泡沫指標 難套用於港樓

置業家居 2017/03/25

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樓市氣氛暢旺,連本來看淡後市的業內人士,都紛紛轉為唱好。但在旺市之中,也有盛世危言,指出樓市泡沫問題嚴重,提醒市民小心入市。市場上有看好看淡的分析,是健康表現,但部分「泡沫指標」,參考作用卻成疑。

其中一個指標,是比較平均樓價及家庭入息中位數;指香港的樓價,大概是家庭月入的十多倍,而「國際公認」的泡沫標準是5倍,即香港樓價泡沫程度遠超國際標準。此標準最有說服力的地方是「國際標準」,而且計算方式簡單明確。而最大的問題是,根據此一標準,香港樓價即使在近20年的谷底期,泡沫程度都是高於國際標準。根據美國顧問公司Demographia公布《全球樓價負擔能力調查》,2016年香港樓價入息比率(樓價中位數除以家庭全年入息中位數)為18.1倍。

沙士樓價谷底 仍有泡沫?

根據統計處數字,2016年底,全港家庭入息中位數為$2.5萬,即年收入為$30萬,18.1倍即$543萬;參考代理數字,2016年底,全港住宅實用面積呎價約$10,780;$543萬的單位即大概503呎的單位。國際顧問的數字,大致上沒有問題,但有關統計近年再加入香港,欠缺歷史參考。

我們如用同一方法:503呎單位的樓價及當時的入息中位數比較,會發現香港的樓價入息比率原來一直高企。以樓價最低的2003年為例,第四季家庭月入中位數$1.5萬;代理統計同期實用面積呎價$2,927,503呎單位平均樓價即$147萬,為家庭年收入的8.17倍。如果置業人士一心根據國際標準,待樓市「沒有泡沫」才入市,幾可說等同放棄在香港買樓。

未償還按揭比重 一直高於97年

另一個近期被提出的標準,是未償還按揭餘額相對於生產總值的數字。有分析指,1997年,香港的未償還按揭金額與GDP比率為30.99%;2016年,比率上升至44.94%——港人累計的按揭債務佔GDP比重大幅上升,似乎反映樓市已存在超借的風險。

但問題在於,1997年之後的「每一年」,未償還按揭比重其實都高於1997的紀錄。例如在樓市谷底期的2003年,當年未償還按揭餘額相對於生產總值比率為41.56%。近年最低的紀錄是2007年,數字為33.79%。如果視1997年未償還按揭總額佔GDP比重30%為警號,要求數字回落至30%以下才入市,可說同樣是放棄入市機會。(上述比率在樓價回落時上升的理由很簡單:在高峰期借取的按揭貸款,不會一下子被急速償還;而即使樓價回落,只要有成交,新造按揭金額高於同期還款,未償還金額仍會上升;加上1997年後數年GDP收縮,令未償還按揭佔GDP比率上升)

在此要重申,質疑個別的「泡沫標準」,不表示我們認為樓價完全沒有泡沫。樓價偏高,中等家庭難以負擔是客觀事實。但近年收緊按揭、推出辣招,令市場成交量下跌,一般而言,用銀行按揭入市的,都是較高收入一群,此是評估樓市時,必須考慮的因素。

benny.wong@panasian.biz

近日樓市氣氛暢旺,但有人認為樓市泡沫問題嚴重;筆者指若以國際公認的「泡沫標準」來決定是否入市,等同放棄在香港買樓。(本刊攝影組)

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 樓市講場

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