樓市供求關係 正逐步走向平衡

置業家居 2017/04/01

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筆者上月在此專欄以一句英文諺語"The end justifies the means"作開首,今日筆者再以另一句西方諺語開首,壓垮駱駝的最後一根稻草"the straw that breaks the camel's back"。意思是指雖然駱駝是負重能力最強的動物,而稻草卻的是極輕之物,但如果不斷在駱駝背上加稻草,總會到達到牠所能承受的飽和點,這時那怕再多加一根稻草,也會使牠承受不了而壓垮。因此人們經常把「the last straw」,指的是會讓一件事無法再忍而爆發的關鍵事物。

曾經看過一篇分析,文章指如果將香港樓市形容成為一隻駱駝,身上負重可能就是近年政府不斷加辣的辣招,無可否認過去樓市不斷加辣,負重愈來愈多,整體二手交投持續回落,壓垮樓市的最後一根稻草,可能並非息口上升或是逐步增加的樓市供應,壓垮駱駝的最後一根稻草就是辣招。

私樓供應連升4年 累升逾七成

暫時撇開辣招不看,簡單來說樓市之升,根源在於供求,錢多供應少,樓價自然升,相反錢少供應多,樓價便會因而受壓。過去數年間樓價大升,便是因為美國量化寬鬆政策,環球錢多而本地銀行又維持零利率,加上在自2007年開始本地私樓供應少,過去10年(2007至2016年)平均每年只有約10,800伙的私樓供應,比對於再之前的10年(即1997至2006年)平均每年私樓落成量達至26,200伙,過去10年落成量只有之前10年的四成左右。

錢多供應少,樓價自然升,不過隨着美國利率正常化,本地銀行亦即將步入加息期,與此同時,在現屆政府致力增加土地供應下,本地私樓落成量正逐步上升,樓市基本因素正逐步改變。

按差餉物業估價署最新公布的香港物業報告2017初步統計數字來看,整體私人住宅的落成量已逐步上升,報告指出去年私樓落成量已達14,600伙,較前年的11,280伙大幅增加近30%,數字同時預期,今、明兩年的私樓落成量會分別增至17,120伙及19,530伙,換言之整體私樓供應將連續4年上升,累計升幅將高達73%,過去私樓供應不足的問題已逐步改善。

現階段來看,本地樓市是否已經從過去供不應求,改變為供過於求,假設我們以每年私樓落成量作為樓市供應來計算,與此同時以每年的一手新盤銷售數字來為樓市需求來看,基本上現時的樓市仍然是供不應求。

辣招或成最後一根稻草

根據Q房網香港數據研究中心,按一手住宅物業銷售網(SRPE)的成交紀錄冊作統計,在2015年全年新盤銷售達15,450伙,而同年的私樓落成量只有11,280伙,而去年整體新盤銷量升至16,512伙,而去年新樓落成量則為14,600伙。

至於今年的情況又如何,截至3月27日為止,今年首季新盤銷售數字已達至5,340伙,預期最終整季銷量可達至5,500伙,按此推算,相信今年整體新盤銷售會顯著增加至19,000至20,000伙的水平,而按照差估署的估算,今年私樓落成量約為17,120伙,按現階段來看,今年樓市仍然供不應求。

總括而言,在現階段樓市仍然供不應求下,加上本地息口仍然偏低,樓市仍存在一定的剛性需求,對整體樓價有一定的支持,不過隨着未來私樓供應逐步增加,樓市供求關係亦逐趨平衡,但與此同時,政府仍然維持以辣招作遏抑需求,最終亦令樓市出現扭曲,辣招的維持隨時會成為壓垮駱駝的最後一根稻草。

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撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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