未補價居屋的按揭「優勢」

置業家居 2017/04/22

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樓價升勢擴展至居屋第二市場單位,樂富德強苑一個單位,於居二市場價$788萬沽出,實用呎價達$12,012,兩者均打破居二市場紀錄。居屋成交愈來愈貴,背後有其政策因素,展望未來,此類成交可能陸續有來。

如計算補價,上述單位市值料逾千萬元。資助房屋用料平實,又無豪華會所、禮賓式管理,成交價卻屢見上升,原因之一可能是按揭因素。眾所周知,現時一般二手私樓的標準按揭成數是六成,樓價$400萬至$450萬單位,可透過按揭保險計劃申請九成按揭(貸款額上限$360萬),樓價$450萬至$600萬單位,可申請八成按保。但居屋第二市場單位由於有房委會擔保,綠表客最高申請95%按揭。

房委會作擔保 綠表客最高可按95%

以上文成交價$788萬單位為例,料會是已入住公屋多年的「富戶」,以放棄公屋而購入居二單位。有關單位首期可低至$39.4萬,同價碼首期原則上可在私人市場尋找$400萬以下單位,並以九成按保上會--問題是,市場上已沒有多少$400萬以下單位放盤。對那些持有綠表資格,又有意入市的買家來說,在居二市場入市,便是「理性選擇」。

$788萬借95%,25年還款期月供為$32,279,雖然金管局的監管措施不適用於未補地價居屋按揭,但借錢總要還。參考傳統,供款與入息比率不高於五成計,有關家庭收入宜在$6萬多水平--統計已屬香港最高收入的20%家庭之列。當然,已經入住公屋,又有高收入、又願意放棄公屋,有條件作出類似選擇的公屋富戶可能不多。

某程度上,居二市場出現天價成交,可說是政策扭曲了居屋的價格--如果私樓都可申請95%按揭,即使整體樓價大升,居二市場出現類似個案的機會都不大。但在現時私樓按揭受制的情況下,此類成交卻是持續出現。

留意高齡居屋 按揭年期或較短

要留意的是,雖然房委會提供擔保令居二單位有按揭優勢,但有關擔保期只由首次開售計起30年有效,部分較高樓齡的居屋,銀行願意提供的按揭年期較短,每月供款因按揭年期短而可能大幅增加;此外也要留意,由於居二市場高價成交仍是罕有例子,成交不多的情況下,可能出現估價不足,買家或需支付較高金額的首期。有意「善用」房委會擔保,計劃以低首期購買二手居屋的準買家,宜留意當中風險。

此外,政策可以改變,一旦他日樓價受外圍因素調整,現時收緊的按揭措施也會放寬。失去了政策因素支持,現時高價成交的居二單位,調整可能較整體私人樓價的下調幅度更大,考慮高追的買家,宜計算相關風險。

benny.wong@panasian.biz

居屋第二市場單位有房委會擔保,綠表客最高申請95%按揭,筆者指這個因素造就近期多個居二市場單位創出高價成交,如近日德強苑一個居二市場單位創$788萬天價紀錄。(陳偉能攝)

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 樓市講場

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