面積愈細呎價愈高 樓市新常態

置業家居 2017/05/06

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兩個月前,筆者已經在此分析過,近年來「納米樓」出現的最主要原因,多少是基於金管局連番收緊按揭成數所造成,最新Q房網香港數據研究中心,按單位面積的呎價作分析,發現今年首4個月的一手新盤成交中,當中800平方呎以下的中小型住宅單位,出現面積愈細呎價愈高的情況。

為了讓市場對於現時的一手新盤市場有更深入的分析,Q房網香港數據研究中心就今年首4個月的一手新盤成交作詳細分析,按一手住宅物業銷售資訊網(SRPE)的成交紀錄冊作統計,今年首4個月整體已累積售出7,042伙,涉及成交金額更高達$961.75億,以首4個月的新盤表現作推算,今年全年新盤銷售可望突破2萬伙的新年高位,成交金額更超越$2,000億。

新盤迷你戶 平均呎價高逾$2萬

按每宗成交呎價作分析,今年首4個月累計售出的7,042伙單位,整體平均呎價高達$18,886,較去年全年的整體一手平均呎價$16,040,今年一手成交呎價按年上升17.7%,有關數字剛好與政府公布樓價的按年升幅相若。

與此同時,Q房網香港數據研究中心,亦按單位面積分類的呎價作分析,數據顯示,實用面積達1,000平方呎以上的豪宅單位,呎價明顯高於其他中小型單位,其中1,500平方呎上單位,成交平均呎價高達$24,190,是各類單位中呎價最高。(詳見圖)

數據亦同時顯示,單以實用面積達800平方呎以下的單位作計算,最終出現面積愈細、呎價愈高的情況出現,面積介乎600至800平方呎的單位,平均呎價低見$16,395,面積少於300平方呎的小型單位,呎價卻高達$20,716,兩者呎價的相距竟高達26%之多。

九成按揭限制 發展商「將貨就價」建納米樓

正如筆者過去所分析,自金管局於兩年前(2015年2月28日),進一步收緊按揭保險計劃上限,只有樓價不多於$400萬之自用單位方可透過按保計劃申請借足九成按揭貸款,$450萬至$600萬之單位最高可達八成按揭,超出$600萬之單位以及所有租住物業已不獲接納申請按保計劃。換言之現時$400萬的單位,申請九成按揭後,首期只需$40萬,如果樓價達$450萬,最高八成按揭,首期大幅提高至$90萬。

面對有關限制,不少發展商亦只好「將貨就價」,興建更多樓價約$400萬左右的單位,面積自然會較細,近年來確實增加不少這類單位的單位。

「面積愈細,呎價愈高」的現象,可能已經成為樓市新常態,一方面反映現時單位供應仍然出現「錯配」,在辣招下,換樓已變得難上加難,入市換樓客賣少見少下,難怪面積600至800平方呎的單位呎價明顯較低,事實上,現時發展商為求吸引更多換樓客入市,在付款辦法的構思已盡量迎合換樓客的需要來設計,包括提供過渡性貸款以至特長的成交期。

總括而言,面對「面積愈細,呎價愈高」的新常態,政府應積極考慮稍為放寬按揭限制,重新釋放換樓市場需求,讓樓市重回正軌健康發展。

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撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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