順應人口趨勢 納米樓必要之惡?

評論版 2017/05/11

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近年新落成的私樓單位愈「劏」愈細,從上車盤、細價樓,到牙籤樓、蚊型盤、豪華劏房以至納米樓,均折射出私樓「新貌」。

納米樓湧現,輿論抨擊亦不絕於耳;有意見要求政府參考外國做法,制定人均居住面積的最低標準,或在賣地時加入限呎、限量條款。不過,觀乎市場對納米樓反應熾熱,小型單位的應課差餉租值更逆市上升,撇開部分買家屬於投資客或受自身財力所限,細看香港社會、人口結構的趨勢,納米樓或許是配合部分香港人的實際需要。

去年2657伙納米樓批動工

在進入納米樓的討論前,得先了解香港對私人住宅怎樣才算得上「納米」,其實未有官方定義。有本地建築及測量界的意見則認為,若單位扣除廚房、廁所等面積後,實用樓面面積(Usable Floor Area)低於15平方米(約161平方呎)已算「納米」。

早前有傳媒以此準則,統計屋宇署過去5年就新建私樓項目批出的動工紙數據,發現去年獲准興建的納米單位達2,657個,較2012年升逾11倍,佔去年新建單位13%。

單就人均居住面積而言,納米樓固難稱得上是理想居停,但在商言商,發展商、投資客自是認為納米樓「有價有市」才放膽投資。其中一類用家是其入息及資產限額超出申請公屋、居屋上限,卻無力負擔面積較大、樓價更高的住宅。

近年樓價、租金高企,加上只有400萬元以下的住宅才可享9成按揭,發展商為確保單位售價維持可負擔水平,同時符合部分地皮的限量條款,遂推出實用面積不及200平方呎的納米盤,以壓低樓價,吸引資金不算充裕的客源「上車」。

小家庭將佔港整體住戶近半

與不少先進城市一樣,「大家庭」不再,「單身貴族」比例上升,亦可能帶旺細單位市道。根據政府統計處數字,本港家庭住戶平均人數已由1982年有紀錄以來的3.9人,跌至去年的2.8人,連「一家三口」都稱不上;統計處並推算至2034年,數字會進一步跌至2.7人。統計處解釋,小家庭數目上升,主要與從未結婚百分比和離婚率上升、生育率下跌和長者平均預期壽命延長等人口趨勢有關。

家庭住戶平均人數持續下降,其中一人、二人住戶將會是家庭住戶數目增長的主要來源,至2024年一人、二人住戶將佔整體家庭住戶近半(47.2%)。對於傳統的一家三口甚至三代同堂,蝸居在堪比私家車泊位的單位固然不理想,但一、二人住戶在有限的資金下,未必再視套房、獨立廚房和書房為必要條件,麻雀雖小亦已經「夠使」。

雖然官方未有公布納米單位的實際供應量或數字,但觀察傳媒去年報道的納米樓盤,主要集中在深水埗、尖沙咀及北角等市區,這與香港的工作機會仍然集中在港九傳統工商業區一脈相承。對於年輕「打工仔」,尤其是未婚或新婚夫婦來說,住在市區方便工作和社交生活,亦可能是納米樓集中在市區、吸引年輕買家的原因之一。因此,除非香港整體樓市急跌,人人有錢買大單位,否則因應前述原因,納米樓或許會繼續「搶手」。

納米樓並非香港獨有,東京、紐約及倫敦等大城市,即使人均居住面積比香港大得多,亦因為近年愈來愈多學生、年輕專業人士遷入尋找發展機會,同樣令這些大城市變得寸土尺金。與納米樓相近,開宗明義以「小」作為賣點的小型公寓(studio apartments)應運而生,各地政府亦推出規管措施。舉例指,美國矽谷所在的三藩市因吸引大批科技人才進駐,政府於2012年以試行方式,容許發展商興建約200平方呎的小型單位,但訂明發展商要提供最少150呎的生活空間,另包廚、廁,再由政府評估政策成效。

公用設施需求大 社區負擔重

即使納米樓在某程度上是反映市場需求,其為社會帶來的影響亦需注意。因應納米單位細小,發展商可增加每層樓的單位數目,例如紅磡環海.東岸一梯就多達36伙,變相有機會容納較原定更龐大的居住人口。更多住戶攤分升降機、走火梯和走廊等公用設施,自然有機會為住戶帶來不便,大批小家庭湧入,社區設施例如私家車泊位等能否應付需求,亦是樓盤所在地區要面對的難題。

納米樓有此稱號,固然反映他們未必是香港人推崇的住屋選擇,但在人口結構正在轉型、房屋政策短期內難有翻天覆地的變革的大前提下,納米樓或許是「必要之惡」,但除面積細小以外,其對社區帶來的影響同樣需要警剔,畢竟「必要之惡」,最好還是可免則免。

近年新落成的私樓單位愈「劏」愈細,從上車盤、細價樓,到牙籤樓、納米樓,均折射出私樓「新貌」。(資料圖片)

欄名 : 房策透視

機構 : 智經研究中心

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