紓置業難 公居屋資源兩招解凍

評論版 2017/05/24

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今年以來,本港樓價一再上升,反映二手私人住宅樓價的中原城市領先指數,最新報156.27(2017年5月1日至7日),按周再升0.53%,連升14周並連續12周破頂。

置業艱難,不少人惟有寄望公營房屋,但公屋輪候大排長龍、居屋申請超額嚴重,縱然當局增加供應,但遠水始終難救近火。當務之急,或是探討如何善用現有公營房屋資源,紓緩市民住屋問題。

整合居屋綠置居 按入息定折扣

私人住宅價格及租金持續攀升,令一般市民難以負擔,公營房屋需求日見殷切。截至今年3月底,公屋輪候冊的累計申請達275,900宗,較2012年同期的189,500宗增加四成半;其間一般申請者的平均輪候時間,亦由2.6年增至4.6年,與原定的3年上樓目標相去甚遠。政府雖表示未來10年(即2017/18至2026/27年度)致力興建20萬個公屋單位,但即使達標,亦難以滿足現時的公屋需求。

至於資助出售房屋,供不應求的現象亦愈見加深。今年3月最新一批居屋推售,房委會最終接獲約9萬份申請,以逾2,000個新居屋單位為計,超額申請40多倍,遠超上一期居屋的約19倍超額申請數字。

現時,香港有近半家庭住戶居於公營房屋,包括30.4%居於出租公屋,以及15.3%住在資助出售房屋(主要為居屋)。就後者而言,政府原意是為中低收入家庭提供自置居所的機會,但私樓價格接連攀升,與市值掛鈎的居屋即使按7折出售,也難以配合不同人士,特別是綠表申請者的經濟狀況。

早前政府推出綠置居計劃,協助公屋住戶以較低價格置業,結果反應不俗;但由於綠置居所佔的土地,本來是用作興建出租公屋,故此在推出綠置居的同時,會減少出租公屋的數目,影響公屋輪候時間。有鑑於此,智經在近日發表的《審視香港公營房屋資源:用得其效住得其所》研究報告中,提出將「綠置居」計劃整合至現有居屋計劃,並按申請者的入息及資產提供不同的折扣率,以助不同經濟狀況的綠表人士置業。

具體而言,房委會可維持向入息較高的綠表申請者提供30%的折扣率,即按市價7折出售,並向入息較低者提供較高的折扣率。以兩人或以上家庭為例,每月入息介乎31,000元至36,000元的公屋租戶,可獲40%折扣,月入31,000元以下,折扣率則為50%。折扣率的釐定須同時考慮申請者的資產水平,即盡管部分綠表申請者的家庭入息較低,但若擁有一定資產,亦不能享有較高的折扣率。

這項建議,或會令人疑問會否過於厚待綠表申請人,造成不公。在智經發表報告後,房屋署亦表示現行綠表申請者較白表申請者享較多優惠,包括沒入息及資產限額,亦有較優先揀樓次序,增加折扣率等於增加對綠表人士資助,涉及有限公共資源運用,需審慎平衡。此外,坊間亦有人擔心,若容許公屋戶以較高的折扣率購買居屋,會吸引更多人排隊輪候公屋,甚至減少白表人士申請居屋的機會。

助綠表購置居屋 不減白表機會

就相關疑慮,智經認同公共資源必須用得其所,但正如前文提及,私人樓價屢創新高,公屋住戶已愈來愈難負擔居屋的價格,有關建議可確保房屋資助按申請者的經濟狀況提供,較劃一折扣率更為靈活。這不但有助綠表人士購置居屋,亦可騰出公屋資源予輪候人士,加快公屋流轉。事實上,居屋業主日後將單位轉讓時,必須按其所獲折扣率補地價。

至於擔心靈活的折扣安排會減少白表人士的申請機會,在這置業困難的時勢,有此擔憂不無道理。但要留意的是,在現行機制下,公屋申請者須符合入息及資產要求,不合資格者即使認為計劃吸引,也不可能透過輪候公屋而取得申請居屋的資格。另外由於當局已為居屋發售設下綠白表配額,因此無論有多少綠表申請,也不會影響白表人士的申請機會,市民毋須過慮。

當然,若入息及資產較低的綠表申請者可用較高折扣率購買居屋,不排除有人虛報入息,以換取更高的折扣。按房屋署現行政策,公屋住戶必須準確填寫入息及資產申報表,以確保真正有需要人士才可租住。若被發現刻意隱瞞,住戶便可能因觸犯《房屋條例》而遭終止租約、罰款甚至監禁。因此若有綠表申請者藉此安排而虛報較低入息,後果恐怕得不償失。

除了資源分配是否公平,公共財政上是否可行,也是社會關心的議題。畢竟房委會乃自負盈虧的公營機構,要配合政府的建屋目標,財政壓力不小,其是否有誘因以較高折扣率出售居屋單位,自然惹人關注。事實上,據房委會今年1月公布的預算案,未來5年的建築開支高達1,178億元,即平均每年236億元,其現金及投資結餘將由2016年4月初約570億元,大幅跌至2021年3月底約180億元。

房委會的財政挑戰,固然不容忽視。然而以現時一個公屋和居屋單位成本分別為60萬元和100萬元計算,即使按市價5折出售,亦不會低於成本價。而長遠而言,由於業主將單位轉讓時,仍須按其所獲的折扣率補回地價,故嚴格來說,房委會的收入不會減少。其實當局亦可考慮智經的另一建議,就是設立分期補地價機制,允許居屋業主自由決定補地價時間及金額,並提供設有時限的補價封頂安排。這樣不但可以鼓勵業主盡早完成補地價程序,讓房委會加快收回房屋資助。

未補價居屋出租 租金與房委攤分

除了容許業主分期補地價,房委會亦可考慮採取其他措施,讓投放在公營房屋的資助及早回籠。現時市民在購買資助出售房屋後,補地價前不能將單位在公開市場出售、出租或以其他方式轉讓。但如果房委會容許將閒置而未補地價的居屋單位出租,並與居屋業主按物業未補地價的比例分攤租金收入,則不但有助釋出閒置的居屋單位,增加整體出租單位供應,紓緩租金壓力,亦可減輕房委會的財政負擔。更進一步,房委會若將其分攤所得的租金,資助租住這些單位的合資格的公屋輪候人士,受惠者則會更多。

截至去年3月底,尚未補地價的居屋單位約268,500個,佔已出售單位約83%。以過去3年中小型私人住宅單位3.5%的空置率計,假設有一半業主願意放租,而每個單位的租金收入為一萬元,按未補地價為三成計算,有關業主每月須向房委會繳付3,000元,保守估算房委會每年可分享約1.69億元租金收入。即使以房委會早前估算約2,500個空置居屋單位計算,該方案亦有助增加租盤供應。而隨着政府未來十年增加8萬個居屋單位,上述的安排相信會愈見成效。

增加租盤供應 減捱貴租者負擔

成效彰顯,固然可喜,但容許未補地價單位出租的話,會否減低業主補地價的誘因?前文提及,智經建議居屋業主可按未補地價的比例,與房委會分攤租金收入,換言之,業主愈早完成補地價程序,便可收取較多租金,因此放寬出租限制,按理反而會促使業主盡早補地價。另外,當局可考慮要求業主按出租時間的長短,繳付補地價,例如每出租5年便須繳付5%的補地價,或參考現行居屋的轉讓限制,只放寬屆滿5年期限的未補地價居屋業主出租單位;這些措施均有助避免投機情況出現。

除了炒家入市,另一種令人擔憂的投資行為是,若放寬出租限制,會否導致部分居屋業主分間單位,以相宜租金吸引低收入住戶。其實以上情況,也可能出現在現時已補地價的居屋,若這些情況涉及違法改建,影響建築安全,當然不能鼓勵。但有學者認為,部分居屋的單位足以容納多個住戶,分租不成問題,前提是必須做足安全措施。在滿足市民住屋需要和保障安全之間,無論出租限制是否放寬,社會也需要進一步討論。

當然,對於用家而言,最關心的是這些單位的出租對象,例如是否需要指定租予公屋輪候冊上的市民、長者或其他有迫切住戶需要的人士。這裏要強調的是,建議放寬出租限制的主要目的,是希望增加整體租盤市場的供應,減輕正在捱私樓貴租的基層市民的負擔,其中包括住屋需要尤為迫切的公屋輪候人士。而正如前文提及,當局可考慮將其分攤所得的租金,資助合資格的公屋輪候人士租住未補地價的居屋,相信這項安排,可有助減輕有關人士的住屋負擔。

事實上,無論是放寬居屋單位出租,或居屋按不同折扣率出售,建議的初衷均是希望善用現有公營房屋資源,妥善照顧市民的住屋需要。盡管有關建議或涉及修訂房屋條例,非即時可以落實,但若計劃最終有助社會整體利益,亦值得當局考慮。長遠而言,穩定的土地供應,靈活有效的資源調配,方能確保市民住得其所。

私人住宅價格及租金持續攀升,令一般市民難以負擔,公營房屋需求日見殷切。(資料圖片)

欄名 : 房策透視

機構 : 智經研究中心

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