辣招難遏樓價 港府還有否良策?

評論版 2017/06/02

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今年4月香港政府收緊樓市辣招,規定以一張合約購買多個物業單位,即是一約多伙的買家,就算是首次置業,仍須繳付相當於成交金額15%的從價印花稅。新規定公布後,一約多伙交易似乎銷聲匿迹。

但月中開售、主打細單位的西環翰林峰,有報道指有大手買家斥資約5,200萬元連購6伙,預料需付約1,560萬元辣稅。另有代理指,該樓盤有高達七成買家為投資客。

堵一約多伙漏洞 杜絕投資者?

過去數年,政府多次調整買賣住宅物業印花稅的徵收對象和稅率,期望抑壓外來買家、炒家和投資者的需求。盡管一再加辣,樓價仍屢屢攀升,政府堵塞一約多伙的漏洞後,有置業需要的「真‧香港人」,是否就能趕上樓價的增長步伐?

政府最近一次上調印花稅稅率,是在去年11月。當時政府宣布,除非是交易時並未持有其他本地住宅物業的香港永久性居民,否則所有住宅物業的買家,須繳付相當於成交金額15%的從價印花稅(下稱「15%從價印花稅」)。

不過政府提出這項辣招實施後,市場隨即湧現大批一約多伙買賣,買家以首置客身份入市,當中以一手豪宅為主。更有買家斥資逾1.45億元,以一張合約購入15個新盤單位,節省了1,450萬元稅款。

官方數字亦顯示,一約多伙的比例,由15%從價印花稅推出前(2016年8月至11月)的3.8%,增至推出後(2016年12月至2017年2月)的4.0%,結果觸發政府將辣招收緊。

漏洞堵塞了,然而參考過去幾年辣招推出後的樓市變化,投資者並不見得會放棄香港市場。

政府自2010年11月起先後推出多項辣招,包括2010年11月的額外印花稅(SSD)、2012年10月的買家印花稅(BSD),以及2013年2月的雙倍從價印花稅(DSD)。其中SSD主要針對炒家、BSD針對非本地買家、DSD則包括所有住宅及非住宅買家,但本地首置客可豁免。

貴價樓對投資者 仍有吸引力

辣招層出不窮,然而投資需求沒有被「趕盡殺絕」。即使交易宗數可能會顯著減少,交易金額卻未必會減少太多,原因之一,是貴價樓對投資者仍有相當吸引力。以外地買家為例,2012年當局推出BSD後,非本地買家另須繳付成交價15%的稅款。這項辣招推出後,似有一定成效。官方數據顯示,涉及非本地個人買家的住宅物業交易總數,由當年的3,524宗顯著減少至2015年的778宗。非本地買家佔全部成交數目的比例,亦由4.3%跌至1.3%。

然而有關數字卻在2016年回升至1,085宗,較2015年(778宗)多近四成,非本地買家所佔百分比亦增加至1.8%;其中12月,亦即政府提出徵收15%從價印花稅後一個月,有關比率仍達到2.1%。另值得關注的是,在1,085宗涉及非本地買家的交易中,過半(554宗)成交金額為600萬至2,000萬元,另外近一成(101宗)更達2,000萬元以上。出手闊綽的外來買家,對辣招似乎已文風不動。

非首置本地投資者 曾跌至6.3%

本地買家方面,香港永久性居民當中,已擁有其他香港住宅物業的疑似本地投資者比例,維持在五分之一至四分之一之間;其佔比由2014年的22.9%,增至2015年的26.7%。去年11月,有關數字更一度攀升至30.2%的高位,同月政府宣布加辣,這些疑似本地投資者比例,才急速下跌至去年12月至今年2月的6.3%。

不過,在疑似本地投資者的比例急跌期間,一約多伙的漏洞尚未堵塞,意味部分所謂的「首置買家」,也可能是鑽制度空子的投資客。事實上,今年首季湧現的一約多伙宗數之多、金額之大,令人愕然。據傳媒報道,在去年11月至今年3月底推出的28個新盤中,共有421份屬一約多伙一手成交合約,涉及金額逾170億元,佔新盤市場成交總額的26%。而這421份一手成交合約,當中超過六成交易金額超過2,000萬元。

如今15%從價印花稅的漏洞,經已被4月推出的新安排堵塞,但本來打算追捧香港物業的資金,特別是大額資金,恐怕不會停止流入,因為早在政府漏洞堵塞前,繳交相關稅款的金額已止跌回升。每宗交易所繳交的平均相關稅款,更由去年11月加辣後的66.3萬元,增至今年4月的110.2萬元,上升近三分之二。

與此同時,須繳付DSD或15%從價印花稅的非住宅物業買賣,宗數非但沒有減少,涉及的稅款亦接連高於加辣前,在今年4月更是達到11.4億元,較加辣前3個月(2016年9至11月)的平均數高出五成多,令住宅及非住宅涉及的總稅款達20億元,幾乎回復至加辣前的水平。可見加辣後的香港物業市場,仍然吸引着大量資金,只是其中流向非住宅市場的比例更大,而平均每宗住宅交易的金額,則較以往更大。

中小型住宅單位 料續受追捧

要注意的是,每宗住宅交易所涉及的資金更大,並不等於投資者轉投豪宅市場。正如文首所言,在政府堵塞一約多伙的稅務漏洞後,仍然有買家一次過購入多個細單位。這個現象並不稀奇,一次過購入多個單位,甚至以一份合約購入多個單位,在香港本已存在。在2013年11月,香港便有19.3%的物業成交(包括住宅及非住宅單位)屬一約多伙,比例較政府加辣後的任何一個月份高。

當局早前的修例,理論上算是堵塞了一約多伙的漏洞,然而資金充裕的投資者,仍會另覓出路。他們不只會放眼工商物業和豪宅,亦可能會一次過購入多個有價有市的中小型住宅單位。

在今年5月的第三個星期(5月15至21日),反映二手私人住宅樓價的中原城市領先指數,已上升了16周,並連續14周破頂。另外,據差餉物業估價署的數字顯示,今年4月私人住宅售價指數已連升13個月至327.4點,創有紀錄以來新高,按月再升2.1%;其中中小型單位的升幅(2.2%),較大型單位(1.1%)更高。應否阻止及如何阻止資金繼續大量流入住宅市場,社會上難有共識。但樓價愈來愈脫離一般人的負擔能力,恐怕已無懸念。除了辣招,香港可有良策?

過去數年,政府多次調整買賣住宅物業印花稅的徵收對象和稅率。盡管一再加辣,樓價仍屢屢攀升。(資料圖片)

欄名 : 房策透視

機構 : 智經研究中心

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