再度加辣 後市還看發展商部署

置業家居 2017/06/03

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近日在國際社會上最具話題的比賽,肯定是剛剛在浙江省烏鎮舉行的國際圍棋峰會中的「人機」大戰,由世界圍棋冠軍柯潔對戰人工智能AlphaGo,大家都想知究竟會是人腦贏,還是人工智能贏,難怪這場「人機的對弈」成為國際焦點,執筆一刻AlphaGo亦已宣告連贏兩局下完勝人腦,繼去年成功打敗南韓棋王李世石後,再次為AI人工智能年代寫下新一頁。相對於這場人機弈,新近香港樓市又將會有另一場焦點對弈。

在去年11月4日,港府宣布將樓市「三辣招」再度加辣,將原先需要繳付雙倍印花稅(DSD)的住宅成交,大幅劃一提高至樓價15%的新從價印花稅,只有首置客及半年內換樓的本地客可獲豁免。

去年出招一、二手即時冷卻

相信大家還記得自去年底港府加辣後,整體一、二手市場曾一度冷卻下來,按一手住宅物業銷售資訊網(SRPE)的成交紀錄冊來統計,去年11月港府加辣後,該月一手新盤銷售跌至只有643伙,較加辣前去年10月份的2,263伙急速回落72%,新盤銷售驟降,發展商急速對應,展開一輪港府與發展商的對弈。期後不少發展商亦展開一輪新盤減價戰,並大幅提高稅項回贈的優惠,近月新盤銷售亦已顯著回升,發展商亦因應市況重新加價推盤。

不過新一輪的政府與發展商對弈又再展開,剛於上月底樓市再又加辣,今次港府是透過金管局推出「新三招」來進一步收緊銀行按揭,新推出的三招,分別是為提高銀行信用風險資本要求,新造按揭貸款風險權重下限從15%提高到25%。其次一個或以上現有按揭貸款的借款人及或擔保人的按揭成數上限下調一成。第三項把主要收入來自香港以外地區借款人的「供款與入息比率」上限下調10個百分點。

樓市再加辣,接下來發展商又會如何應對,相信未來新盤銷情,以至發展商定價策略,都會對後市起相當關鍵的作用,發展商後市會如何部署,當然亦會視乎多方面的因素,包括近期的新盤銷情、整體新盤市場的貨尾存量以至未來的新盤供應情況。

新盤存貨比率低 料發展商維持審慎

根據Q房網香港數據研究中心最新全港新盤貨尾存量統計,按現時一手住宅物業銷售資訊網(SRPE),截至4月30日為止,全港209個銷售中的新盤作統計,總體涉及的單位達66,761伙,整體未售出的單位只有7,630伙,換言之在現存銷售中的新盤(未計算5月份推售的新盤),整體售出比較已接近九成,整體貨尾存量只有11.4%。

在整體209個銷售中的新盤中,已售出超過九成以上單位的新盤共有118個,佔整體新盤數目的56%,而在現存的7,630伙新盤存量中,港島區只佔15%共1,136伙,其次是新界區共3,005伙,佔去整體存量的39%,現時擁有最多貨尾單位的地區為九龍區,共有3,489伙,佔整體46%。

因應在過去5月份已先後有多個新盤相繼推售,由於當中尚有一定數量的單位未安排銷售,預期截至上月底為止,整體新盤存量應該會顯著回升至8,000伙以上,不過由於整體存貨比率仍維持低水平,相信發展商取態仍會維持審慎,買家亦需密切留意新盤市場動態,量力而為伺機入市。

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撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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