回歸20年樓價倍升 是高還是低?

置業家居 2017/07/01

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今日是回歸祖國20年的大日子,過去20年無論樓市、股市都經歷大大小小的高低起跌,20年前七一回歸前後,恒指一度升穿16000點的當時歷史高位,今日恒指已升至25700點的水平徘徊,表面恒指的升幅已經未算驚人,因為期間樓價升幅更高達96%,累計20年樓價倍升,這樣升幅是高還是低,每人心中都有不同的評價。

20年前回歸前,天水圍嘉湖山莊推出最後一期美湖居,首批單位的建築呎價達$4,300,其後呎價已大幅調高至接近$6,000,以實用面積計算,最高呎價更超越$8,000,打破當時新界西北區的樓價紀錄,不過昔日的高價,已經成為今日的低價。

昔日高價 今日低價

今日的高價,又會否是明日的低價,或是我們先撇開樓價不談,嘗試從不同的經濟數據來看,過去20年,本港雖然歷盡風浪,不過期間整體經濟發展仍相當理想。

按統計處的數據提供,在1997年當年本地生產總值(GDP)為$13,731億,按去年的市價計算,去年的本地生產總值已升至$24,910億,不足20年期間的累計升幅已經達81%,再者翻查過去的紀錄,扣除物價指數的變動,回歸以來只有兩年的按年經濟增長出現回落,分別是1998年及2009年,早前特區政府亦預期今年的本地經濟增長可達2至3%。

與此同時,回歸以來本地整體零售業的總銷貨值亦有顯著的增長,在1997年全年零售業總銷貨值達$2,348.6億,雖然在2003年的沙士低位,當時全年銷貨值跌至只有$1,728.6億,盡管過去一年多,總體零售市道已顯著回落,去年總銷貨值已升至$4,366.3億,比對於1997年全年總值亦大幅增加86%之多。

無可否認,過去20年本地經濟情況以至整體零售業的市道均有顯著增長,市場愈做愈大,失業率維持低企,整體勞動人口的增長亦高於期間人口增長,統計處最新公布今年3至5月間的總勞動人口為394.42萬,較1997年回歸期間的320.69萬,累計升幅達23%,而期間整體人口增長只是不足14%而已,勞動人口增長亦自然為樓市帶來一定的剛性需求。

股市升7.8倍 產生財富效應

回歸20年,樓價倍升的同時,期間股市規模的升幅更加驚人,20年前當年本地上市公司只有658間,現時在港交所掛牌的上市公司已有超過2,000間,雖然有統計指出,今年上半年港股的集資總額已經跌出全球排名的三甲位置,落後於紐約、上海及深圳,整體上半年的集資額只有$538億,但不少新股仍然排隊上市,單計上個月已有多達13隻新股上市。

以現時的港股市值計算,香港股市已經快將可以「超英趕美」,20年前,回歸當日港股市市值只有$3.2萬億,今日已經接近$28億,期間的升幅接近7.8倍,比對於倫敦證券交易所的$29.6萬億市值已相當接近,加上英國脫歐已成定局,倫敦的國際金融中心的地位亦肯定大不如前,相信香港股市要超越倫敦股市絕對不難。

過去20年香港股市規模大幅擴大,市值急增7.8倍,當中帶來的財富效應自然不言而喻,20年來中資股的數目由101間增加至目前1,000間以上,當中帶來的人流、資金流亦不計其數,過去20年樓價倍升絕對是有迹可循。

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過去20年香港股市市值急增7.8倍,中資股的數目由101間增加至目前1,000間以上,帶來財富效應,過去20年樓價倍升有迹可循。(資料圖片)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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