回顧20年息率發展

置業家居 2017/07/08

分享:

香港回歸中國20年,回顧過去20年本地樓按息率發展,除了受加息或減息周期影響息率向上或向下調整之外,基本上可以2001年全面撤銷利率協議作為分界綫,自此銀行息率競爭轉趨激烈,按息逐步降低,樓按用家因此受惠。20年前正值97時期,當年按息以P或P+計算,實際息率約達9至10厘高水平;單計按揭利息支出已高於租金,但當年處於高通脹環境,扣減通脹率後之實質按息其實不算高,約2至3厘水平。最重要的是,即使按息高,當年買樓並非看長綫,主要看好樓價升勢轉售獲利,投機成分重。

撤銷利率協議 「P減」年代展開

1997年亞洲金融風暴引發樓市泡沫爆破,樓市跌勢長達6年,經濟低迷帶來可怕通縮期,計及通脹率,99年實質按息曾高達14厘,消費及置業意慾低沉。往後樓按息率逐漸下降,2001年科網股泡沫爆破後,本地最優惠利率(P)隨美息走勢下調;同年,息率發展亦出現了一個重大轉捩點,7月份利率協議終告全面撤銷,除了令存款市場立即出現變化,自此亦引入了樓按競爭,為了吸納按揭客戶,銀行按息定價愈趨吸引。利率協議撤銷後,全面揭開了P減年代新一頁,按息很快便降至約P-2%,2003年沙士事件後,銀行按息進一步降至當年之歷史低水平約2.3厘(P-2.7%,P已降至5%)。

2004年中,美國進入加息周期,香港未有即時跟隨加息,期間已有銀行因應市場需求及早推出定息按揭,當年有龍頭銀行推出首年1.68厘定息按揭,掀起定按競爭,隨後相繼有銀行推出低息定按,市場曾出現低於1厘定息計劃,推動定按市場比例曾高達15.4%歷史高水平。同年香港開始步出通縮,經濟環境好轉,及至2005年3月,香港正式進入加息周期,大型銀行與中小型銀行上調最優惠利率(P)幅度不一,自此香港出現大小兩個P。當年樓按競爭繼續加劇,2007年P按新造按息曾低至P-3.3%,隨着2010年3月出現參考底綫為P-3.1%,自此P按主要維持在P-3.1%或以下水平。

2009年末季起 H按成主流

早於2004至2006年期間,本地銀行逐步引入以銀行同業拆息(HIBOR)為基準之計劃(H按),惟當年H按並未普及,加上早期未設有封頂息率等因素,故未能成為主流按揭。2008年金融海嘯後,環球救市方案帶來游資氾濫,大量熱錢流入本港,導致銀行同業拆息降至超低水平,一個月拆息低至約0.13%,加上銀行競爭下出現H按減息戰,H按息曾出現首3年H+0%,或全期低至H+0.65%至0.7%水平,當時H按實際息率僅約0.8%,大幅低於P按息,吸引大量供樓人士使用H按,2009年第四季起H按成為主流按揭,2010年第四季H按使用率更超逾九成。不過,2011年銀行上調H按息後,同年下半年至2013年P按再次成為主流計劃,直至2014年銀行重新主力推廣H按,H按再次成為主流按揭至今。期間H按息主要維持在H+1.7%水平,直至去年2016年開始,市場再次掀起H按減息戰,H按息逐步降至今年首季低至H+1.28%,隨着6月初銀行因應樓按措施上調H按息至H+1.4%,新造H按減息戰暫告一段落。至於目前大型銀行與中小型銀行提供之新造H按息出現了較參差情況,樓按競爭力會否受到影響,導致往後H按再出現變化,便需拭目以待。

過去20年間,本港大部分時間處於低息環境,目前超過九成使用率之H按實際息率約於1.85%水平,遠低於20年平均按息約3.81%;即使未來本港將進入加息周期,筆者相信未來息率將以溫和步伐上升,供樓業主在現行壓力測試下應有足夠防守力應對息率變化。

ivywong@centamail.com

過去20年本地樓按息率發展,從「P加」走進「P減」年代,期間定息亦一度流行,在2009年第四季起H按普及,直至現時成為主流按揭。(本刊攝影組)

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版