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租售比計算 港樓欠投資價值

評.析.天下版 2017/07/11

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不少地產界人士近年提到,香港住宅樓,自住供樓就可以,投資出租價值卻欠奉,不過,唐榮發現有較香港樓更不濟的。

台灣傳媒報道,台北市不僅房價高,就連租金也讓人大歎吃不消,根據591房屋交易網統計,今(2017年)第一季台灣六個城市租金與房價比例(租售比),結果顯示台北市租售比高達511.2居全台之冠,也就是同樣面積的房子,台北市民平均得用42.6年的租金才買得起房。如果換算下來,租金回報率大約只有2.3%左右。

超出300水平 租比買划算

報道又指出,國際間通用租售比(每坪租金與每坪房價比值,台灣以坪計算面積)來衡量一地的房產有無投資價值、房市是否出現泡沫,一般認為,若房價在租金的300倍(租售比為300倍)以內屬於合理;反之若租售比超過合理值,則建議「租比買划算」。

這個台北市的數據反映可以這樣理解:樓價超高、租金卻便宜,結果大大拉低投資回報的價值。

唐榮翻閱網上資料,MBA智庫百科就提出,「國際上用來衡量一個區域房產運行狀況良好的租售比一般界定為1:300至1:200。在正常市場情況下,租售比應該在1:300至1:200之間。如果租售比小於1:300,也就是買一套房要出租300個月以上才能收回全部投資。這樣的租售比說明房價已經明顯高於內在價值,房價已經出現了泡沫,比值愈小,說明泡沫成分愈大。此時的房產投資回報率已經非常低,甚至不及銀行定期存款,這時買房是不合算的。如果租售比大於1:200,也就是說買一套房出租在不到200個月的時間裏就能全部收回,說明房價已經被低估了,這時買房是非常合算的,不僅可以收到較好的出租回報,日後房價也有上升的空間。」

表1是香港B類單位在今年5月最新的樓價租售比概況,可以看到全部超出300的水平,亦需要30年或以上的租金收入才能抵銷樓價,回報大約在3厘左右水平。表2是1997年高位時的對比(分拆九龍及新九龍),可見當時除九龍外,全部超出300倍水平,新界區更炒翻天,應該是樓價大升,租金水平追不上,結果使租售比高見400倍以上。同樣地,今年5月數字,新界區亦超越400倍水平,樓市有沒有泡沫?泡泡應該不小了!

本港B類單位在今年5月的樓價租售比,已全部超越300的水平。(資料圖片)

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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