轉按與否的利率計算

置業家居 2017/08/26

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近2、3年樓價升幅強勁,而新造按揭利率下調,不少供款已過罰息期的業主都會心思思考慮轉按。但近期按揭市場的調整,雖然新造按息較2、3年前下調,卻令部分符合條件轉按的業主心大心細。

表面看,現時新批拆息按揭(H按)利率約H+1.4厘,而2年前一般新批按揭利率為H+1.7厘;新舊按揭有0.3厘息差,加上轉按可獲銀行現金回贈;轉按有錢落袋之餘,只要維持還款年期及借款金額不變,每月供款更會輕微減少,而供款中的還本比例卻會回升。如果其中條件符合(例如可通過壓力測試),似乎沒有多少理由不積極轉按。

令一眾供樓業主心大心細的,原因是鎖息(CAP RATE)。多家銀行在6、7月將新造H按的利率輕微上調,由5、6月最低的H+1.28,上調至現時H+1.4厘;同時也將H按鎖息上限輕微上升,以最優惠利率為5厘(細P)的多家銀行為例,便將鎖息位由過去的P-2.85厘,上調至P-2.75厘。

部分銀行縱鎖息上升 轉按仍較有利

對小業主而言,如成功轉按,以H計的按息的確會下調約0.3厘,但以P計鎖息位卻會由原有按揭的2.15厘,上升至2.25厘。部分業主因而擔心,萬一未來熱錢流走,拆息上升,屆時供款轉以CAP RATE計算,轉按反而可能令每月供款增加,擔心得不償失。

有以上顧慮的業主,可說充分考慮了不同計息標準之下,借款人還款可能增加的風險。不過,現時轉按,已可實際節省0.3%的利息;而未來可能發生的較壞情況是,只是潛在增加0.1%的利息支出,轉按的贏面仍然較大。更重要的是,直至目前為止,並不是全部銀行都已上調CAP RATE,現時仍有多家銀行為新造H按提供2.15厘的鎖息。

其次要考慮的是一般轉按借款額起碼有1%的現金回贈(如果借款成數低於指引,一般現金回贈比率會更高)。舉一個極簡單的例子:現行貸款$100萬,利率2.2厘,年期20年;每月供款$5,154。轉按後利率2.3厘,年期不變,供款上升至$5,202,每月多還$48;但保守計算現金回贈已達$1萬,即使再扣除計算律師費支出,仍足以抵銷多年增加的供款。只要借款人維持良好信貸紀錄,在預期入息可維持、未來再轉按的難度不會太高的情況下,即使新造H按的鎖息輕微上升,似乎仍是轉按較為有利。

benny.wong@panasian.biz

現時新批拆息按揭利率約H+1.4厘,較2年前一般新批按揭利率為H+1.7厘,有0.3厘息差,加上轉按可獲銀行現金回贈,吸引不少已過罰息期的業主轉按。(本刊攝影組)

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 樓市講場

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