首置盤 冀提高自置居所比率

置業家居 2017/10/07

分享:

上月底政府差餉物業估價署公布最新私人住宅的樓價指數,整體私人住宅樓價指數繼續破頂,最新今年8月份整體私人住宅樓價指數進一步升至339點,有關指數已經連升17個月,亦是連續10個月突破歷史高位,雖然按月樓價升幅已顯著放緩,最新的按月升幅只有0.04%而已,不過樓價屢創新高,連居屋、公屋的呎價亦已追貼私樓水平,情況着實令人擔憂,樓價何時見頂?

樓價屢創新高 轉買為租增

樓價指數屢創新高,加上近年來租金的升幅亦持續低於樓價的升幅,以差估署最新公布的8月份樓價指數計算,樓價按年升幅高達18%,而期間租金指數的按年升幅就只得8.1%而已,由於樓價遠遠跑贏租金升幅,不少準買家亦因而選擇轉買為租。

按數字而言,原來過去數年間租樓的人遠多於買樓的人,Q房網香港數據研究中心分析,過去數年間整體租屋比例持續增加,而與此同時市民自置居所比率卻持續下跌,按統計處綜合住宅統計調查按季報告顯示,於今年第二季全港共有多達118.94萬戶家庭現時是租住單位,按年增加5.21萬戶家庭。

而期間自置居所的家庭則不升反跌,按今年第二的季的數字計算,現時全港共有123.73萬戶的家庭居住於自置單位內,數字較一年前減少2.1萬戶的家庭,數字反映過去一年不少家庭已選擇延遲入市,轉買為租。

新房策傾向置業主導 助市民上車

再者即使於上屆政府,一直透過開拓土地來增加未來供應,以至推出辣招來調控樓市需求。但辣招實施以來,期間整體全港家庭的自置居所比率卻持續下降。從數字反映,2012年6月上屆政府上任以前,當時全港家庭自置居所比率為52.1%,5年後最新自置比率已持續回落至48.9%,而與此同時,期間的租住比率則由5年前的43.9%,上升至最新的47%。

換言之,即使去屆政府成功大幅增加未來房屋供應量,不過仍未能幫助更多港人解決置業難的問題,自置居所比率持續減少,而租住比較增加。難怪林鄭在上任後已表明,「即使有土地供應,也要政策配合。政府會調整房屋政策,使之更傾向置業主導,也會處理資助房屋定價問題,並推出「港人首置上車盤」,讓不能受惠於資助出售房屋的家庭,也可在政府協助下置業。同時亦已要求運輸及房屋局研究容許二手居屋毋須補地價出租或分租,改善有需要家庭的居住環境。

稍後推出的首置盤,能否成功協助更多港人家庭置業安居,現階段仍然言之尚早,項目能否將持續回落的自置居所比率止跌回升,筆者認為關鍵並不在於定價,因重要還是項目的轉售限制的要求及安排,無可否認若然首置盤最終定價以至轉售要求與現時居屋接近,最終只會令居屋的角色更混淆。當然定價太高,對上車客的幫助相對有限,如果定價太平,轉售限制自然極之嚴格,最終亦會影響日後單位的流轉性。

正如運輸及房屋局局長陳帆日前所言,構思中的港人首置上車盤的重點會以協助市民置業為大前提,多於考慮項目日後的升值能力。筆者亦認同要真正協助市民上車,必須將首置盤非商品化,首置盤的轉售限制愈多,定價自然可以愈便宜,當然同時亦需考慮日後項目的流轉性,目前二手樓價偏高,正因為流轉低令業主堅拒減價。

promotion@hk.qfang.com

市民難上車惟有租樓,筆者冀政府加大力度推出首置盤,協助置業。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版