港人首置上車盤 可供預測的往績

評.析.天下版 2017/10/10

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市場不少人士認定,港人首置上車盤是上世紀末,夾心階層住屋計劃(夾屋)的變奏版本,尤其是盛傳的入息限額由5.2萬至7萬或8萬元,在居屋資格以上的水平,相當類似。

此外,誕生的原因因為私樓樓價較高,居屋又沒資格,協助中產家庭置業,甚或各傳聞中的申請轉售限制等等,幾乎是夾屋的新世代版。那夾屋歷史有哪些值得借鏡?

2010年售餘貨 超額認購40倍

唐榮翻閱近年重售夾屋的情況,參考性較強,在樓價高企的今天,認購空前相信無可避免,2008年政府把部分夾屋餘下單位438個,分別位於葵涌浩景臺、何文田欣圖軒及鴨脷洲悅海華庭共接獲1,942份認購申請表,其中包括310份公屋租戶的申請,超額認購逾3倍。

事隔兩年,隨着樓價持續攀升,夾屋需求可說是直綫上升,房協於2010年3月初推出位於將軍澳叠翠軒464個夾屋單位發售,當時的申請條件包括:每月收入必須介乎23,001元和39,000元,家庭總資產淨值限額為120萬元,並必須在截止申請前兩年內,沒有在香港擁有住宅物業。現有公屋家庭亦可申請,並不受入息及資產限額規限。單身人士申請月入不超過19,500元,資產限額為60萬元。

市場反應極為熱烈,吸引大量市民參觀示範單位,房協與運輸及房屋局更不得不變陣,決定將所有夾屋餘下的374個單位,分別位於葵涌浩景臺、何文田欣圖軒及將軍澳叠翠軒,連同早前開售的單位,房協共推出838個夾屋單位。結果房協共收到33,743份認購表格,超額近40倍。

可見樓價愈升,資助出售房屋愈受歡迎,很難想像到了2017、2018年,需求的熾熱程度。假設港人首置上車盤有3,000伙,如果出現2010年的申請盛況,又變成超過10爭1的局面。

另一點要留意是,港府其中一個構思是希望首置上車盤未來業主分享升值,可升級私樓,加強單位流轉。不過,翻查近年成交紀錄,轉售並不活躍,其一是樓價高企,賣掉夾屋不容易換上私樓,另一是不少夾屋90年代摸頂入市,要高位樓換樓,或有一定戒心。

現時全港約共有8,920個夾屋單位,中原地產報告顯示,2017年8月份二手夾屋買賣合約登記僅錄得2宗,總值1,290萬元,較7月的6宗及3,404萬元,分別急劇下跌66.7%及62.1%。數字是自2016年1月的2宗及997萬元之後,創19個月新低。反映樓價持續在高位企穩,夾屋買家多抱觀望態度,以致夾屋市道疲弱。二手夾屋交投連續4個月下跌,宗數累跌88.9%。2017年8月份將軍澳叠翠軒及葵涌浩景臺,各錄1宗買賣登記,分別總值730萬元及560萬元。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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