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拆解最長升浪

評.析.天下版 2017/11/02

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私樓樓價指數9月份續升0.27%,連升18個月,累積升幅達25%,續創有紀錄以來最長升浪。

樓價指數連升18月 非常罕有

差餉物業估價署公布9月份私樓樓價指數,最新報340點,連續11個月創新高,較2015年10月上一個升浪高位306.1點高出11%。9月漲0.27%,惟上升動力轉弱。而自去年3月樓價見底後反彈,至今累積升18個月,屬於1993年有紀錄以來最長的升浪。

這可以說是非常罕有的情況,附圖是自1993年差餉物業估價署私樓價格指數的變化,可以這樣說,2009年是樓市一個重大變化,往後的日子,樓價指數多次出現超過10個月以上的持續上升,這是過去極為罕見的情況。

‧96、97年樓市大升,印象中樓價持續攀高,但翻查資料,即使是當年大牛市的年份,樓價也不是「一條氣」上揚,96、97年最長連續上升期亦只有8個月,瘋炒的1997年,更是升跌升跌反覆突破的格局。

‧過去另一個較長連升期亦沒有超過雙位數月份,主要是2003年7月樓市從谷底反彈至2004年,歷時亦只有9個月。

‧樓市谷底後反覆向上,終於在2006年12月起進入超旺市,樓價首次出現長達16個月的升浪,但盛極而衰,2008年7至12月出現金融海嘯期的急跌,及後出現的量寬及超低息環境,亦改變了樓市生態,持續多月的升浪頻繁出現。

‧2009年1月起,金融海嘯恐慌過後,樓市谷底反彈,即時出現連續16個月的樓價上升期,至2010年4月,拉平了金融海嘯前的紀錄。

‧2012年2月至2013年12月又再連升13個月。

‧2014年4月重啟升浪,至2015年2月合共連升11個月,值得留意的是,2015年3月樓價比照上月,出現單月橫行後又再上升至同年9月,如果樓價橫行亦視為升市一併計算,那段時期變成連升期,歷時長達18個月。

‧最近的連升期一如上文所指,由2016年4月持續上升至今年9月,暫時錄得的是18個月連升,可以說是剛破了2014至2015年的紀錄,形勢上,下個月將繼續刷新紀錄。

升浪2因素 氾濫資金超低息

2009年後金融海嘯期,香港樓價已經錄得四次超過10個月的連升期,而且紀錄正不斷打破中,氾濫資金和超低利息是主要因素,還會長升長有嗎?超長升浪來自於上述兩個主要因素,有因有果,樓市調整只能等待這兩個因素的改變,下個月美國加息,拆息近日持續上升,銀行會改變H拆息按揭中,加多少厘的水平嗎?還是改變最優惠利率P按揭中,P減多少厘的水平?改變最優惠利率P?只調整現金回贈?

超低息環境是否一如所料開始緩慢轉變,務請關注。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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