低失業低通脹 形成樓市新常態

置業家居 2017/11/04

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差餉物業估價署剛公布,最新9月份的全港私人住宅樓價指數,指數由8月份的339.1,按月微升0.9點至340,升幅只有0.27%,整體樓價指數已經連升18個月並再創新高,期間按月的樓價升幅已大幅收窄,整體而言,近月樓價基本上已於高位原地踏步。同時間9月份租金指數亦按月上升0.9%至186.5,整體租金指數已連升10個月。

俗語說「數字是不會說謊」,盡管升幅已顯著收窄,但樓價仍然屢創新高,整體樓價指數亦已經連續10個月突破歷史高位。事實上,目前的數字正處於甚麼境況,在此筆者特別想點出,政府統計處最新公布的兩組數字,分別是最新7至9月份的就業市場的情況,以至最新9月份的通脹數字,最新經季節性調整的失業率維持於3.1%的低水平,是自1998年以來19年的最低水平,與此同時最新基本通脹率亦較前一個月有所回落。當低失業率遇上低通脹的環境,目前市場環境如何,後市又會如何走向。

接近全民就業 低通脹或難持久

隨着本地整體經濟維持輕微擴張,加上本地消費市場亦持續復甦,令近年來本地失業率一直維持低水平,整體就業市場持續緊張,企業請人亦有一定困難,因此連帶政府亦形容目前的勞工市場是處於全民就業的狀態。

而按傳統經濟學的分析,根據經濟學家威廉‧菲利普斯(A.W. Phillips)早於1958年根據過去100年的英國整體經濟數據作分析,定出一條代表失業率及通脹率關係的曲綫,名為菲利普斯曲綫(Phillips Curve),該理論發現低通脹與低失業率難以同期出現,兩者應該以負關係出現,當失業率低,通脹率應該較高,而高失業率的時候,通脹數字應該是較高。

根據菲利普斯曲綫,當失業率維持低水平,企業請人出現困難的時候,自然需要增加薪酬、福利來吸引人才,薪酬增加亦自然會刺激消費,通脹率並隨之增加,當失業率處於高水平,情況自然會相反。再者隨着現今本地失業率維持低水平,新近香港人才管理協會、浸大工商管理學院人力資源及發展研究中心發表調查,顯示明年人工平均加幅亦有3.7%,相信薪酬增加,本地消費亦會進一步刺激。

資金續尋出路 樓市剛需仍存在

雖然近10年已開始有不少評論指出,菲利普斯曲綫在不少的國家已經失效,現時不少歐美發達業國家狀況卻是低失業率、低薪資成長、低通脹率的三低局面。過去一般認為失業率低代表的是一個健康的經濟狀態,企業為了競爭好的員工會提高薪資,推動平均薪資上漲,雖然美國時薪已經開始增加,但周薪仍然按兵不動。未知這樣的情況也可以作為香港的寫照。

假設菲利普斯曲綫的理論依然成立,換言之現時低失業率及失通脹率的情況不會長期並存,現時低通脹可以只是短暫出現。當然現實的環境如何,後市走向變化,亦確實難以用一個簡單經濟學理論的分析。

不過整體而言,低通脹低失業率,幾乎已經成為現時香港新常態,對樓市又有何啟示,當低失業率期間維持,勞工市場處於全民就業水平,薪酬亦維持增長,「人人有工開、年年有人工加」的情況下,與此同時因應現時銀行仍處於零息水平,即使低通脹情況下,負利率的環境仍會維持,市民仍會為資金尋求出路,整體樓市剛性需求仍然存在。

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最新失業率維持於3.1%的低水平,與此同時最新基本通脹率亦較回落,筆者指當低失業率遇上低通脹,市民需為資金尋出路,令整體樓市剛性需求存在。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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