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上升周期 又再蠢蠢欲動

評.析.天下版 2017/11/08

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金管局總裁陳德霖日前表示,樓市在上升周期。唐榮觀察近日一些二三綫成交破頂,似乎新一輪升浪又再起動。

樓市走勢一直如此,港島樓貴買不起,轉九龍,再轉新界鐵路沿綫、然後新界西北大屋苑、再來二三綫。

又或者私人樓、二手樓、自由市場居屋、公屋,可能是有限金額買到最大單位、可能是只管單位總值可負擔,能買多大面積管不了。

二三綫續破頂 元朗2房600萬

當這種價位追逐去到偏遠地區二三綫屋苑,可能的發展是停一停,讓市場重新適應價位?還是準買家發覺二三綫都好貴,又再跑回大屋苑追逐?那上升循環將會火速「撻着」,觀察近日氣氛,偏向後者居多。

有哪些成交值得關注?一個典型例子是地產站報道,新界西北上車屋苑愈來愈貴,元朗大型屋苑新元朗中心2房600萬元創新高之外,同區單幢舊樓更升穿400萬元水平。

中原地產一份成交資訊指出,剛過去的周末,元朗市中心錄得多宗單幢樓成交,當中鳳翔大廈亦錄得中層A室成交,單位實用面積406平方呎,新高以435萬元沽出,呎價10,714元,為物業樓價首度升破400萬元之餘,呎價更首度升穿1萬元水平。原手業主是於2001年12月以65萬元買入單位,現沽貨帳面獲利370萬元,升值5.7倍。

另位於「雞地」的建輝大廈中層A室,單位實用面積321平方呎,成交價同樣升破「4球」,要407萬元,折合呎價12,679元,樓價首度升破400萬元之外,呎價再創屋苑新高。原業主於2012年2月以192萬元買入單位,持貨5年多,帳面獲利215萬元,升值1.1倍。

更細單位情況相若,屯門「置樂三寶」之一的麗寶大廈,新近錄得破頂成交。成交屬頂層連天台單位,單位實用面積248平方呎,建築面積344平方呎,1房間隔,成交價330萬元,刷新「三寶」樓價新高,折合平均實用呎價13,306元。買家為上車客,見上址樓價細,迅速決定入市上車。原業主則於2014年以225萬元買入單位,現沽出單位帳面獲利105萬元,升值47%。

無放寬措施 樓價購買力脫節

附表顯示一些新界樓價指數亦顯示新界西追逐的情況,近日股票投資市場熾熱、一手持續熱賣加價、年底傳統入市好過年等等推動,樓價升幅或會重新擴大。

陳德霖指出暫無意放寬逆周期措施,差估署數據顯示,9月底止,本港樓價連升18個月。陳德霖昨指出,現時樓價與市民購買力嚴重脫節,而且趨勢愈來愈大,樓市不可能在沒有限制措施下降溫。

沒有放寬措施,箱底下或要把收緊的好好準備了,為甚麼?下月美加息、港息無明顯跟進的話,又是最佳的爆發場景。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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