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海外置業旺 須做足功課減風險

評.析.天下版 2017/11/20

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本港樓價持續飈升,令不少港人近年轉往海外置業,作投資或未來退休自住之用。惟投資海外物業始終是隔山買牛,投資者在入市前須實地考察和研究當地稅務法例,盡量將風險減低。

港納米樓價錢 泰買豪華別墅

每逢周末,一些海外物業展銷會都人山人海。有物業投資顧問指,今年港人到海外置業按年上升1.2倍。市民投資海外物業蔚然成風,底因有二。

其一,本港樓市升勢已持續了14年,即使港府在過去幾年推出多項辣招,仍無法遏止樓價飈升,一手上車盤動輒要600萬元,納米盤甚至開價過千萬元,新地王誕生後,更刺激二手樓業主叫價勇進。本港樓價痛苦指數為18.1倍,已連續7年膺全球樓價最難負擔城市。

其二,正因為樓價太貴,中產即使有餘錢,也寧願投資海外,如倫敦、曼徹斯特、東京、曼谷等地,因當地租金回報率較高。以曼徹斯特的納米樓盤為例,入場門檻60萬至100萬元,租金回報率達7厘,比本港納米盤約3厘為高。600萬元在港只能買一個納米盤,但在澳洲墨爾本可買一個千呎單位,在泰國芭堤雅足以買一幢幾千呎的豪華花園別墅,加上當地環境好,自然吸引大批買家。

不管買海外物業是作投資,還是自住用途,投資者入市前須做足功課,以減低風險。首先,須考慮到滙價風險。以在東京置業為例,若承造按揭,每月都要將港元兌成日圓,若日圓升值,物業雖升值,但供款卻會同時增加,故須做好滙率對冲。

猶如隔山買牛 小心爛尾風險

第二,很多海外樓盤都是樓花,購買猶如隔山買牛,隨時有爛尾風險,尤其是買新興經濟體的樓房,故投資者事前最好到當地實地考察,看看交通是否方便?基建配套是否完善?在收樓後,投資者未必有時間前往當地放租,故須找可靠地產經紀代為物色租客、收租、繳交物業管理費和水電煤等費用。投資者要準確計算租金回報,扣除經紀佣金後,還須計算聘用服務公司代為放租收租的服務費。

第三,各國稅制不同,有些國家跟香港一樣繳付印花稅,有的會徵收增值稅和遺產稅,而放租須繳納租金收入稅,投資者若不熟悉當地稅務法例,宜聘請律師或專業人士代為處理。

由於港樓價高企,港人到海外置業相信將漸成趨勢,惟須認清投資與自住是兩回事,做足功課,以免購入後才發現計錯數,蒙受損失。

欄名 : 社評

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