加息的不同層次影響

置業家居 2017/11/25

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施政報告後,可能判斷政府無新招,加上股市上升,市場對樓市亦更趨樂觀。多數分析亦認為,即使來年美國持續加息,香港又跟隨,對大市都無大影響。但要留意,對大市無甚影響,不代表對個別市場參與者也無甚影響,兩者的分別值得仔細釐清。

踏入11月中,樓價向上走的趨勢更見明顯。一家國際大行便估計2018年香港樓價再升一成。而多數分析亦認為,來年美息上升,對本地樓市的影響輕微。由於息口處於極低水平,上述分析算是中肯。新批按揭平均貸款額約$380萬,按揭年期約26年,以利率2.15厘計,月供$15,910。市場估計來年美息可能上升0.75厘,即使香港按息跟足,上述按揭月供也只是增加至$17,357。過去數年申請銀行按揭都要通過壓力測試,加上經濟好、失業率低,利率輕微上升,對大市的確難有重大影響。

但大市還大市,個人還個人;對大市沒有影響,不代表對個人沒有影響。同樣以$380萬,26年還款期為例,在利率為2.15厘的情況下,一位沒有按揭負擔、也沒有其他債務的借款人,每月收入需達$36,873才可通過壓力測試。如利率上升三次,達2.9厘時,而壓力測試標準又不改變的話,申請人每月收入要達$39,743才可通過壓測。

利率上升 同等收入少借幾十萬元

換一個角度看,2017年私人家庭住戶入息中位數為$3.6萬。一個收入處於$3.6萬的家庭,如無其他債務,選擇30年還款,按息2.15厘時,最多可借取$3,955,853的按揭。如其他情況,包括壓測標準不變,按息升至2.9厘時,可借入的按揭上限會減至$3,641,657。可借取的金額少了幾十萬元,已直接影響置業大計。

對於有樓在供的業主來說,供款增加,是一個「如何調配收入」的問題,簡單來說,即使收入未有增加,而供款上升,節衣縮食也總能解決。加上壓測上令借款人供款與入息比重處於偏低水平(以新批按揭計,約35%),供款略為增加,對供樓業主的影響仍然有限。

但對未置業的準買家來說,供款增加,卻會令按揭由「可以獲批」,變成「拒批」。又或者本來可借多一點,被迫改借少一點,直接影響置業目標的選擇,甚至是整個置業部署。

綜合而言,由於有壓測,對供樓業主來說,一早已有緩衝,利率溫和上升影響不大。但對準買家來說,利率微升,卻可能有較大的影響。

benny.wong@panasian.biz

市場普遍認為,即使來年美國持續加息,香港又跟隨,對大市都無大影響。但對準買家來說,利率微升可能會導致按揭由「可以獲批」變成「拒批」。(本刊攝影組)

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 樓市講場

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