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錢潮洶湧 谷旺大宗物業投資

評.析.天下版 2017/12/08

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領展最新一輪大規模出售商場,以理想價錢成交,給市場最大的啟示,就是市場資金非常充裕,相信為後市注下強心針。

領展17商場 售價遠超估值

領展大規模標售旗下17個商場,近日終於揭盅,項目合共以230億元沽出,高於估值52%,由基匯資本為首的財團購入,若以17個商場成交價總計,為歷來最大手商舖買賣,單計成交價,僅次於長實402億元沽出中環中心75%業權,成歷來第二高的大額物業買賣。

唐榮近月亦已提過,今次領展招標的最大特點,是競投的財團,不再局限於本地老牌投資者,換來是國際知名機構投資者。據消息人士透露,今番招標次輪競投也非常激烈,中標的4大財團固然名字夠響亮,而落選的機構,同樣是實力高強。

據了解,第二標的出價大概為218億元,低於中標財團僅約5%,消息稱入標的為美國黑石基金(Blackstone),是全球最大的基金之一,在港亦曾投資商舖,名氣不用懷疑。至於第三標出價約190億元,據了解由鵬里資產(Pamfleet)夥拍KKR基金,前者非常活躍於本港物業投資市場,而KKR是知名美國大型基金。消息指,尚有安祖高頓、里昂證券等參與競投。

落選的星味十足,中標的4大財團同樣集合高手,成功投得的財團,由基匯資本、高盛投資、阿布扎比投資局(ADIA)及長城基金合組成,高盛當然是投資銀行的翹楚,而ADIA是中東主權基金,亦是全世界最大的投資集團首3位,而長城基金則是內地活躍的投資者,加上近年聲名大噪,由港人擔任基金管理角色的基匯資本,合組成最強團隊奪標而回。

17個商場,引來以上十多個粒粒皆星的財團競爭,可以說是前所未見。得出的啟示之一是市場資金多,情況不止局限於內地、亞洲,是環球資金非常充裕,無論主權或私募基金,都有充足的資金需要投資,只要遇上合適物業推出,即引來多組財團競投,在成交價方面,本年初領展為該批商場招標時,估值約145億至150億元,最終以230億元易手,比估值高出5成,至於其他財團即使落敗,同樣出價高於估值一大截,足以反映財團的投資興趣,不介意進取出價,如果短期內環球市況未有重大變化,相信這些資金,將於明年繼續四出尋找機會。

另一啟示相信是外資的心水及作風,十多年前,外資基金如大摩、美林及麥格理,專攻香港核心區如中環、上環商廈,並多次獲利而回,今時今日,外資基金投資興趣,由核心區轉至民生區,相信主要原因是核心區商廈呎價急升,近年核心區商廈,多由中資購入,而中資機構購全幢商廈,是為了設總部、建立聲響,購入後絕少機會甚至可能永不沽貨,反之外資基金講求回報率,每年要有一定升幅,並計劃3至5年後出售,在爭奪核心區商廈上,外資難敵中資,故轉戰非核心區,預計陸續有來。

外資難敵中資 轉戰民生區

是次大額成交,反映靠街坊生意的地區商舖價值絕對不低。成交的17個商場,名字包括錦泰商場、長亨商場、麗閣商場、利安商場等,若果你不是當區居民,一年也未必踏足這些商場一次,但這不代表價值低,由於地區商場商戶如超級市場、茶餐廳、文具店,客路主要靠附近屋邨市民支持,消費上是日常所需,經濟好居民消費不減少,即使萬一經濟轉向,必需品也不會省卻,甚至因經濟不佳,外出消費意慾減,寧留在當區消費,故此地區商場防守性高,回報率亦理想,所以外表並不吸引的街坊生意,其實充滿投資價值。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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