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白居二恒常化 減配額免谷樓市

評論版 2017/12/13

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行政長官林鄭月娥在2017年10月首份施政報告建議將擴展居者有其屋計劃第二市場至白表買家的臨時計劃(簡稱「白居二」)恒常化。

房委會資助房屋小組委員會在11月30日的會議上,通過把白居二恒常化,配額定於每年2,500個,家庭申請者和一人申請者的配額比例定為9:1,分別為2,250個和250個。

房屋署原先建議初步為白居二訂立每年3,000個配額,並指「若委員認為應增加配額,可把配額定於每年5,000個」(SHC62/2017號文件第16段)。那麼,為何配額在11月底會被調低至2,500個?當局在同一天發出新聞稿,並無交代箇中原因。究竟房委會是根據甚麼理由削減配額?以下分析是筆者個人的觀察。

首2輪白居二 配額7500買家4021

房委會SHC54/2012文件資料顯示,「居屋第二市場計劃於1997年推出,讓居屋和租者置其屋計劃(下稱「租置計劃」)單位的業主可在單位首次轉讓日期起計的第3年起,在居屋第二市場(下稱「第二市場」)將單位售予公共租住房屋(下稱「公屋」)的現時或準租戶(即擁有綠表資格的人士),而毋須繳付補價。擁有綠表資格的人士亦可購買房屋協會(下稱「房協」)的未繳付補價的住宅發售計劃單位。」換言之,居屋第二市場計劃是一個統稱,該計劃其實包含房委會居屋、私人參建居屋、租置計劃(2000年4月起)及房協住宅發售計劃或資助出售房屋項目尚未繳付補價的單位。

當局設立居屋第二市場,一方面是增加居屋流轉量,令綠表申請者在購買新居屋單位以外,多一個選購二手居屋的機會;另一方面,當公屋住戶購置第二市場居屋單位後,交還的公屋單位就可編配予其他住戶。為回應白表申請者自置居所的願望,上任行政長官在新居屋單位推出市場前實施首輪臨時計劃,於2013年6月至2015年4月,容許5,000名白表申請者在居屋第二市場購買未繳付補價的單位,結果有2,405個白表買家成功購買單位。其後推出第二輪計劃,於2016年1月至2017年5月,容許2,500名白表申請者在居屋第二市場購買未繳付補價的單位,結果有1,616個白表買家成功購買單位。兩輪合共有4,021個白表買家成功置業。

居二成交 17年來年均少於2200宗

截至2017年3月底,約有38.5萬個資助出售房屋單位(包括24.7萬個居屋單位、12.9萬個租置計劃單位和0.9萬個房協單位)未繳付補價,可在第二市場計劃下出售。不過,過去17年(2000年4月至2017年3月),實際上房委會居屋第二市場成交宗數,每年平均只有2,187宗,佔37.6萬個居屋及租置計劃單位的0.6%;當中1,978宗屬居屋單位(約佔24.7萬個可在第二市場出售的居屋單位總數的0.8%);209宗屬租置計劃,約佔12.9萬個可在第二市場出售的租置計劃單位總數的0.2%。表1詳列過去17年居屋第二市場的成交宗數和居屋二手市場中公開市場的成交宗數。

新居屋禁自由轉售 免淪炒賣工具

值得注意的是,居屋二手市場的成交與居屋第二市場的成交不應混為一談。因為居屋二手市場包括居屋第二市場(合資格的申請人毋須繳付補價可購買經買賣雙方議價的二手居屋)及居屋公開市場(任何買家,包括用家或投資者均可以市價購買5年轉讓限制期已屆滿的資助出售房屋,但業主須先向房委會繳付補價以解除轉讓限制)。之前已完成補價的資助出售房屋,若再在二手市場買賣,應被視為一般私樓的成交,表1數據因此不含此類成交。

表1資料顯示居屋第二市場的年均成交宗數只有2,187宗,只佔居屋二手市場年均總成交宗數的29%,反觀公開市場年均成交宗數卻達5,277宗,佔總成交宗數的71%;要令居屋第二市場將來有更多單位供應,當局應為日後出售的新居屋及綠置居設下規定,不准在公開市場轉售。這可避免原屬資助出售房屋淪為商品,讓投資者(或投機者)視作炒賣工具,而影響真正有需要而合資格的居屋第二市場用家的置業機會。

居屋第二市場供應有限,是鐵一般的現實,事實上絕大多數資助出售房屋的業主均視其物業為久居之所;房委會2017年公營房屋住戶綜合統計調查的結果也證實此點:「少於0.5%受訪的居屋業主會考慮於未來一年內出售單位」,既然供應有限,將「白居二」恒常化並且增加白表的配額,部分綠表買家會繼續被擠出第二市場,也會增加第二市場單位價格的壓力。

業主視久居之所 居二供應有限

在其他條件不變的情況下,白表配額若增至3,000甚至5,000個,相信情況會像推出白居二臨時計劃第一輪及第二輪時一樣,居屋第二市場價格上升,升幅高於同期私樓實用面積少於70平方米的中小型單位的升幅(見表2)。

假設居屋第二市場未來的成交宗數與2016/17年度時相若(2,800宗),又假設臨時計劃第二期的2,500配額只用65%(1,616個)的情況持續,下年度2,800宗第二市場成交中,白表買家可能佔其中1,600個單位,而綠表買家因綠置居恒常化而減至約1,200個。所以,在上述假設下,將白表配額定於2,500個,或許是較合適的決定,有助減低推高第二市場價格的風險。(置業主導房策評論之五)

居屋業主均視其物業為久居之所,短時間內都不會考慮出售單位,故居屋第二市場供應有限;若將白居二恒常化並增加白表配額,部分綠表買家恐會被擠出。(資料圖片)

撰文 : 劉國裕 香港城市大學公共政策學系研究員、香港房屋委員會委員

欄名 : 房策透視

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