鎖定居屋補價 緩減資產不公

評論版 2017/12/22

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文章見報時正值冬至,筆者固然希望香港社會能像各位的過節晚餐一樣,大魚大肉,繁華共享;可惜,觀乎本港的房屋問題,這願望似乎難以實現。未來幾年,隨着環球經濟穩健復甦、欣欣向榮之際,香港更會獨自憔悴,因為貧富懸殊勢將愈演愈烈!

50%置業率存水份 僅35%真業主

相信不少人聽過,本港家庭置業比率約為50%,即一半家庭是業主、一半是租客。但這講法卻言過其實:若聚焦私樓業主,其佔全港家庭比率,繼1980年代明顯上升後,自1990年至今近30年基本上原地踏步,一直徘徊在35%左右,有關數字更自2004年起不正常地,在最有利置業的極低利率年代輾轉下跌(見圖)。

為甚麼只看私樓業主?因為「50%自置物業家庭」中,有15%實為資助出售房屋(主要為居屋和租置單位),這些業主需要按單位市值補價,才能在自由市場轉售。舉例市值500萬的公營房屋,政府以5折(即250萬元)出售,餘下5成便是「補價」,在現行機制下將隨市價改變而浮動。若樓價倍升至1,000萬元,補價金額亦上升至500萬元。換言之,相比可享受百分百物業升值的私樓業主,資助出售房屋的業主受惠於樓價的上升實在有限,尤其是有實際換樓需要的一群。

因此,所謂50%置業率其實存在水份,真正能受益於經濟增長帶來財富的業主是少數,佔全港家庭35%,亦只是發達經濟體的一半左右!早前與前IMF副總裁朱民交談,他提及根據計量經濟模型(econometric model)分析,香港經濟表現其實低於預期,筆者立時明白原因非低置業率莫屬!資產分布不均令整體經濟變成零和遊戲,業主租金收多了,但其快樂其實是建立在租客的痛苦之上,導致窮者愈窮、富者愈富。但愈有的富人每多賺一元的消費傾向(propensity to consume)通常愈低。因此,當經濟繁榮成果只有三分之一人口能分享,消費亦難見廣泛、持續增長。

資產貧富懸殊 補價成換樓阻力

房屋不單止有實際功用,即有瓦遮頭、遮風擋雨,因為置業亦是事關貧富懸殊、有樓與無樓族群有否均等機會分享經濟發展成果的公義問題!事實上,上述「35%」私樓業主數字,還不能充分表達本港資產分布不均的嚴重程度。因為這群私樓業主中,有相當部分只擁有一個物業(即自住),他們最多是在樓價上升時加按套現、或者樓換樓改善居住環境;但除自住單位外,有些還有額外單位出租。可見,香港最大的分配問題不是收入不均,而是資產的貧富懸殊!

有說居屋和租置單位買家根本不想換樓,只求安居之所,沒必要讓他們分享樓價上升的財富。筆者認為,這是個完全脫離現實的說法。首先,很難想像任何家庭在規劃人生時,會預算未來40年隨着孩子升學、自己轉職、父母退休等變化,都完全沒有搬屋或「細屋換大屋」必要!偏偏我們的公營房屋系統——不論是出租公屋還是資助出售房屋,通通都是一旦入住便等於一生被「鎖」在同一單位之中(出租公屋不能私下交換、資助出售房屋則需要先補地價才能出售)﹗

筆者和團結香港基金研究團隊交流,他們落區的經驗值得深思:一位南區居屋一手業主30年前買入單位,但他反映當年只是首期不足,否則便不會買居屋而是買私樓;而與他同年置業的朋友,買了他對面的私樓香港仔中心,30年過去,這位朋友多次樓換樓,生活改善不少,而自己卻因補價問題,只能一直住在同一單位。

可惜,回歸20年來,能通過私樓升值坐經濟「順風車」的家庭比例原地踏步之餘,年復年捱着比薪金增幅更快的加租、白替業主供樓的私樓租戶更是倍增!

鎖定補價 讓公營屋主享物業升值

況且,公屋輪候冊中,本身正居於公屋或資助出售房屋的個案,由2007年共3.5萬宗,大增2.4倍至2016年的12萬宗,佔整體輪候冊42%﹗這便是鐵證,說明社會上大量公屋和居屋住戶,當他們要成立分支家庭時,最終還是回流到公營房屋系統,希望多輪一間公屋,及/或取得綠表資格購買居屋或綠置居。

這便是港大王于漸教授所指,公營房屋的「經濟效率損失」(total welfare loss):納稅人付出了公屋居屋的建築和營運成本,有不少更坐落於交通便利、景觀良好的優越位置,但由於缺乏自由市場交易的機制,政府不會因此而收多了任何一元的稅收;受惠家庭更感受不到、也享受不了其單位明明市值1萬元一呎的好處!寶貴的土地價值就此無端消散,無人得益。

既然如此,何不參考研究王于漸教授和團結香港基金的倡議,採取「鎖定補價」安排,讓公營房屋家庭也可享受物業升值?即把上文例子中的補價鎖定在購入當天的250萬元,禁售期後,補回250萬元便可在自由市場交易。事實上,這並非甚麼石破天驚的舉措:歷史上第一期(1980年)居屋何文田俊民苑、火炭穗禾苑,都毋須補價,住滿禁售期便可於自由市場出售!下一步,則是按此優化的補價機制,把現存出租公屋出售予租客,把公屋私有化。否則,即使有大量家庭購入公營房屋,在現時補價機制下,他們的財富增長始終追不上私樓市場,無法換樓離開公營房屋體系。

房策修修補補 不如改弦易轍

有人會批評這是雙重福利:這些家庭在購買單位時已獲折扣,不應再獲升值的利潤。不過,香港樓價上升,歸因全香港人都有份貢獻的經濟繁榮。為甚麼經濟紅利,只累積於有私樓的人身上?鎖定補價建議只是把本來無端浪費的土地價值實現,大量公營房屋家庭得益之餘,沒有任何人要付出代價,是多贏方案!

有人又或會擔心多了二手公屋,會否拖垮樓市?筆者認為這是過慮。正如深水埗的供應增加,不會影響深水灣的樓價;柴灣的樓多了,也不會影響淺水灣的樓價。地價高低取決整體經濟和樓市供求。即使重推租置計劃,也只是本來沒有市場的二手公屋追着私樓價格,而非拖垮樓價。

今天人人都把「同一起跑綫」掛在口邊。但到置業一環,買不到樓的人未必是能力不足、也絕非不刻苦勤儉,只是因為沒有父蔭,儲不足首期!公屋或居屋家庭出身的,無法搭上私樓樓市順風車;若要租住私樓的,收入更是被租金連年蠶食,無法累積財富,更遑論追上樓價﹗這才是真正的不公義、「不同起跑綫」﹗筆者上周倡議的「首置按揭放寬至8成、8年禁租禁售」也是同一出發點。

近年私樓單位愈起愈細卻愈賣愈貴、公屋輪候時間續創新高、劏房戶失控蔓延,不論是由公營房屋流轉、提升置業率、還是讓全民分享經濟繁榮成果、讓港人安居樂業的角度分析,現時的房屋政策已全面失敗。與其永無止境地修修補補,倒不如改弦易轍!

近年私樓愈起愈細卻愈賣愈貴、公屋輪候創新高,不論是由公營房屋流轉、提升置業率、還是讓港人安居樂業的角度分析,現時的房策已全面失敗。(資料圖片)

撰文 : 林奮強 香港黃金五十創辦人

欄名 : 房策透視

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