劏房——你會買嗎?(上)

置業家居 2017/12/23

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近年樓價高漲,有些被俗稱「劏房」則的細單位呎價竟可達$2萬以上,這不可不算是「劏房」價瘋狂!

這類新樓「劏房」,經過屋宇署及相關政府部門批准的新建單位當然依足法定要求設計及建造,投資買賣,只要個人接受得了它的細小面積及價錢,也就沒甚麼問題。

可是,真正的「劏房」就另當別論。近年城中所談論的「劏房」,就不是那些原有設計為一百幾十呎大小的微型單位;而是把原來五、六百呎或以上的舊式唐樓或早期於七、八十年代建成的分層單位分間出來的多個獨立單位。這些獨立單位,面積可以由百多呎至二百餘呎之間。「劏」出來的單位一般有所謂「獨立」廚房與廁所再加上一個包含客、飯廳、睡房及溫習的多用途空間併在一起的小單位。其實,與其形容它是小單位,倒不如說是一個小房間,強行把正常應有的四十多平方呎廚房及三十餘平方呎浴室併擠在一個十多二十平方呎的空間。

欠缺通風採光窗 違反建築物規例

由於地方狹窄,筆者也見過有些劏房的廚房與廁所竟合二為一,在洗碗盤旁的就是一個坐廁;如廁與煮食就在咫尺之間。這個所謂「廚廁」所在之處也沒有窗戶可供通風之用,只靠一把不過8吋直徑的抽氣扇把油煙及臭味抽出室外。也沒有直接的新鮮空氣提供給這「黑廚、黑廁」,新鮮空氣只可由房間位置的窗戶迂迴地「滲透」入去這個幾乎密封的「廚廁」。一些面積較大或位處於光井或面向後巷的劏房有可能提供一扇窗戶給廚房或廁所。

可是,那些單位的臥室或許也只可有一些較細小而同樣面向後巷的窗戶。總括來說,這樣欠缺適當通風的生活空間,對居於其中的住客的健康相信也有重大的不良影響。廚廁合一或欠缺通風採光窗戶也許已經違反了建築物規例的要求;嚴格來說,就是違規。

走火通道狹窄 不達標準

劏房的另一常見設計缺陷就是走火通道太窄不達標。為了節省空間,不少通往各分間單位的走廊亦即這些劏房的走火逃生通道,也只有70至80厘米寬,而絕大部分也不超過90厘米。在一些一劏6、7間或更多的單位,會顯得非常狹長,為了減少障礙,原有單位的大門也一早被拆掉,失卻原有防火功能。不幸地,那些分間單位的大門也並非防火門,走廊的圍封牆也可能未能滿足最低的1小時防火效能。遇有火警時,濃煙烈火也很容易蔓延到個別單位去,往往會造成重大的傷亡。這也是一項違規情況。

除此以外,加高加厚廚房、廁所地台以便安放排水渠也會導致樓板超出負荷,再加上大量新增的實心磚材建造的間隔牆壁,也會對樓宇結構安全構成巨大隱憂。

以上所說的問題是典型違規情況,就算入則屋宇署,也絕不可能獲得批准。所以,在唐樓內的分間單位,只有極少會經正式手續入則屋宇署審批,而絕大部分都只是私下找「裝修」公司進行分間工程。可是,對於一些原有面積較大,例如過千呎的單位,因原有樓宇前後空間較多,有較多原有窗戶設計,分間時也較易滿足法例要求;外牆公眾渠管較多,較易把新增渠管接駁大廈系統,結構又較堅固等有利條件,可能會有較大機會通過正式審批。所以,市場上也有一些早期經屋宇署正式批准的分間單位出現。可是,那些單位一般並不像現今所指的「微型黑房黑廁」劏房。

其實,在建築物條例下,如沒有涉及結構改動,在室內進行分間或間隔改動工程,也可以引用條例下之「豁免審批工程」條款,不用入則也可進行工程,在小型工程監管制度尚未實施前,有很多這類工程在未有審批下進行而不一定違法。問題只是,分間後的樓宇設計及現場狀況,會否能依據建築物規例的設計與建造標準。例如,會否分間後單位欠缺適當窗戶或分間牆壁材料可否防火等技術要求。所以,對一些早期已劏的單位,不能只因沒有批准圖則即確定為違規僭建。

沒有建築專業人士的分析,個別市民並不容易分辨這類單位違規與否。那麼沒有正式批准圖則是否不可買賣呢?市場上有所謂「分契樓」,與這些劏房又有甚麼關係?這些問題留待下期分解。

撰文 : 何鉅業 香港測量師學會資深會員

欄名 : 樓市講場

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