再論負資產風險

置業家居 2017/12/23

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有發展商為年輕買家提供10年低息高成數一按;首期不足10%可入市。看似名額有限,但總算是準買家的一個選項;計劃見報之時,又有學者提示準買家,選用類似安排,樓價跌一成即成負資產。此類忠告,可說是:正確但無用。

回到樓市,取用按揭的成數愈高,成為負資產的風險愈大,此是100%正確的觀點。理論上此風險是可以完全避免的--不借用按揭,以手上儲蓄現金支付全額樓價,便完全不會有負資產的風險了--樓價即使下跌至一文不值,有關物業亦不是「負資產」,因為負資產的定義是債務高於資產價值。問題是,對多數人來說,此個方法的可行性偏低--多數人沒有足夠資金先支付全額樓價。

準時還款 銀行一般不會有行動

更大的問題是,當有人提出:借用較高成數按揭,成為負資產的風險較大時。大家有沒有想過,其實物業成為負資產,具體會對借款人有甚麼影響?

物業成為負資產當然有負面影響,例如說,一個負資產物業,一般情況下較難加按套現、萬一突然需要現金周轉時,賣樓不但不會增加現金,反而要立即清理債務;此都是負資產的壞處。但根據上一個樓市周期的經驗,樓價下跌,只要借款人準時還款,貸款機構一般不會因物業成為負資產而有特別行動,其實負資產不會為業主帶來更多負面影響。

按揭成數非關鍵留意可承受借貸金額

多數人置業都要透過按揭融資,在樓價高企的當下,要入市,選用較高成數的按揭安排可能難以避免。真正需要管理的風險,是債務的金額是否自己有能力償還。一個月入$8萬的人,購入一個$400萬物業,按揭成數九成,借$360萬,其實風險並不高--他應該有能力應付每月供款,即使利率上升,對其財務影響亦有限。

相反,同一個人購入$1,600萬的物業,按揭成數五成,借款$800萬,由於成數低,較低機會成為負資產,但風險其實變得略高-整體上供款負擔佔月入比率較大。

例子說明,討論風險時,按揭成數往往不是關鍵,更應留意的是借貸金額是否自己可以承受。

新盤推低息高成數一按吸客,有專家提醒如樓價下跌一成,物業即成負資產;但其實只要借款人準時還款,貸款機構一般不會有特別行動,筆者指負資產不會為業主帶來更多負面影響。(資料圖片)

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 樓市講場

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