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2018年投資市場 續押注商廈

評.析.天下版 2018/01/05

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2017年投資市場風起雲湧,按目前走勢,2018年投資市場仍向好,當中以商廈可望看高一綫。

去年物業投資市場非常熾熱,據戴德梁行數字顯示,去年1億元以上買賣共有317宗,少於前年的323宗,但今年迄今成交的總金額已達1,945.9億元,較前年全年金額多出55%,創下新紀錄。

若仔細分析,去年數字之高,主要來自近兩個月出現兩宗巨額買賣,包括長實以約402億元,沽出中環中心75%業權予中港財團。另外,基匯資本等外資基金,合資以230億元向領展購入17個商場,兩宗買賣總涉資約632億元,佔全年大額買賣近三分之一。

如果翻看本文所附走勢圖,香港各類物業的價位,不計算當中的轉折,可以說自2003年起向上攀升。對於今年投資市場預測,業界人士普遍正面,而去年投資市況旺,主要為兩大基本因素支持,就是利息低及資金多。息口向來與投資意向關係密切,今年加息機會似乎頗高,關鍵始終是加息幅度及密度,若加息在1厘以內,相信對投資市場衝擊仍不多。

整體商廈空置率約4.8%

資金方面,早前已提及過,單計領展為商場招標時,吸引10多組國際知名基金入標,中標人士亦是實力高強,足證環球資金充裕,而中資實力向來不需懷疑,來港買商廈自用或投資的中資機構及財團多不勝數。還有別忘本地財團實力,單計本地投資者合組財團,足以買起半幢中環中心,也證明香港投資者資金充足。中港加上歐美資金目前仍充裕,若沒有大變化,令年仍在港投資,故整體上仍得看好。

工商舖三範疇上,商廈難免被率先睇好,支持商廈的最大數據是空置率,整體商廈空置率約4.8%,而中環空置率僅1.9%,出租率非常高,除了東九龍因供應量明顯增加令租金有壓力外,核心區及邊綫區商廈租金料向上,可望支持售價。

另外,中資於第四季開始來港買商廈,包括綠景中國以90億購觀塘商廈,而恒地旗下北角京華道18號,亦正獲中國太平以逾百億洽購。可見中資資金對港商廈極感興趣。今年供應上,預計由香港投資者購入的中環中心,今年展開拆售,相信可望帶動商廈交投加快。

工廈料受捧 舖租也反彈

另一值得留意的工廈市場,去年逾20幢全幢工廈成交,比前年大幅上升,單計近月,億京先後斥合共逾36億元,購入荃灣及觀塘兩幢工廈,其中荃灣永南貨倉成交金額更創工廈新高。事實上,隨着商廈呎價上升,工廈呎價呈現低水,而市場憧憬政府重啟活化政策,工廈轉商廈免補地價,對財團來說十分吸引,相信全幢工廈仍受資金追捧。

至於商舖市場,去年舖位租金跌勢漸喘定,似乎再大幅調整機會不高,不過,亦因零售難望重返高峰,舖租也難反彈。事實上,跟不少資深舖位投資者傾談,不約而同較睇淡商舖,消費模式轉變,不僅內地遊客,港人上網購物比例也在增加,或多或少影響傳統商舖經營,估計今年商舖投資集中於民生區,始終民生商戶由地區居民支持,在經濟保持穩定下,日常消費是不會減少,地區商場較核心區舖更易受財團注視。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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