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睇死你會買磚頭

評.析.天下版 2018/01/08

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上周新盤加價聲不絕,頭炮馬鞍山雲海,折實呎價介乎1.55萬至1.87萬元,屬馬鞍山歷來開價最貴的樓盤,較10個月前比鄰長實星漣海貴2成。

資金爭湧一手 新盤紛加價

馬鞍山雲海高開後,一手市場隨即掀起加價潮,上周多個新盤先後加價,恒地牽頭的迎海,項目第4、5期迎海‧駿岸及迎海‧御峰,分別將零星單位價錢調升約5%。東半山肇輝臺6號亦將部分單位加價7至17%;香港仔深灣9號亦加價5至7%等等。

發展商為何勇於加價?往績不斷強化發展商的信心,住宅資金不斷流入新盤市場,而且比例高企,附表是最近五年整體住宅交易金額,無論是流入一或二手的資金,2017年創造了一個近年高位。而且一二手成交金額的差額,已連續兩年處於五百餘億元的水平,意味分別投入一二手市場的資金,跟過去比較其實相當接近。

至於附圖資料則更明顯,流入一手市場的資金,佔整體住宅成交金額的比例,已連續兩年處於高位,達44%的水平,趨勢亦是基本向上,部分月份入市的資金更是一手壓過二手,有充足理由相信,新盤有強烈的吸引力,發展商在定價上,自然勇於在二手樓價、同區其他新盤價位水平上,再添加某個百分比的幅度。

近日接觸的業界均表示,初步觀察入市的資金及興趣維持,除了自住外,估計是衡量各投資選項後,把資金投放「磚頭」仍是不少人的主要選項,全新樓、免多番睇樓、免議價洽商等等外,一手亦有付款方法的優勢,即供、建築期、稅務現金回贈、高成數、二按、免入息審查等等,基本上是涵蓋不同類型買家如首置、換樓、內地客的需要。

付款優勢多 涵蓋買家需要

利嘉閣地產一份報告即預測,2018年,一手新盤仍將成為市場焦點,預測今年全港將有111個全新一手私宅項目列陣成為潛在供應,合共可提供31,005伙,數量較預測2017年的33,891伙回落8.5%,惟仍守在過去5年按年均有逾3萬伙的紀錄。上述3.1萬個單位,指的是條件較成熟,有機會可應市的總伙數,惟實際推售數量則因應市況及發展商的不同部署而定,初步估計較貼近實際的推盤量約為18,600伙。預計18年一手買賣登記量可向上挑戰2萬宗,將較17年再升逾8%,買賣登記金額料高見2,950億元,即平均每宗售價料達1,475萬元。

如果加上約7,000伙資助出售的居屋及綠置居,流入一手(涵蓋公私營樓)資金主導住宅市場超過五成的情況,有極大機會出現。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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