• 26°C
香港時間:2018622日 (五) 15:54

8成按揭+8年禁租售 助上車

評論版 2018/01/19

分享:

30多年來,香港私樓置業率徘徊在35%,亦即社會上三分之二家庭,無法透過樓價升值,分享經濟繁榮成果。香港是全球置業率最低的發達經濟體,這或許解釋了何以香港同時是全球快樂指數最低的發達地區!

收緊按揭幫倒忙 礙市民置業

既然35年房策蕭規曹隨沒法為市民帶來好處,特首提出「以置業為主導」的房策,本令人耳目一新。可惜,過往8年以金管局收緊按揭為首的政策、畏首畏尾的心態,卻好心做壞事!總結經驗,我們必須認清事實,釐清錯誤觀念,設計出不會刺激投資需求、亦無托樓價之險的方案,針對性幫有自住需要的市民置業。

(1)樓價過高,難以持續?

事實是,本港房屋持續供不應求。以《長策》供應目標計,過去5年本港私樓起碼短缺共3萬伙!不斷上升的租金就是鐵證:樓價上升還可能是投機炒賣所致,但租金卻肯定代表無花無假的居住需求!

自2010年起,即金管局一邊收緊按揭限制市民買樓,一邊把「樓市泡沫」掛在口邊的過去8年,私樓租金每年上升7%,跑贏同期家庭收入中位數的5%升幅,收租業主和租客們的財富距離愈拉愈遠。以高於儲蓄存款的折現率(3%),並參考過去30年的長期租金走勢(每年上升5%)推算,若以一生人居住得最「慳錢」為目標,以現值計,租樓比置業貴2至3倍!換言之推動樓價上升的,不是過度借貸,而是租金上揚!租金升勢不止,置業始終比租樓划算。坊間愛說「拒做樓奴」,但難道做「租奴」就不痛苦?

香港對上一次樓市大跌是1998至2003年。當時明顯是借貸過度的泡沫,系統風險極高,因為當時大量就業機會都和地產行業相關,樓市崩潰,便一併打擊就業市場。如今,各種和樓市表現無關的行業蓬勃、如旅遊、保險、驗證、高科技、醫療保健、地區總部、金融證券等發展亮麗,經濟比當年多元很多。即使樓價真的調整,也有大把非地產相關行業的人仍有工作和收入來吸納,樓價下跌只會被視為買入良機。再者,當年還未有「中國經濟」因素,如今國家GDP已是1997年的12倍!香港也多了大量海外買和租的需求。

(2)投機炒賣活動熾熱?

從回報角度看,香港樓市的投資價值極有限。已持有物業者買樓收租,需付15%的從價印花稅,以2.5%的租金回報計算,等於抵銷頭6年的租金收入!相比下市場上有更高回報、但可隨時套現的投資多的是,例如息率達4至5厘的房地產信託股票。講到底,金管局認為樓市升勢是過度借貸和炒賣產生的泡沫,才以為只要收緊按揭便可控制樓價。然而在各項印花稅「辣招」下,投機行為其實早已絕迹。持貨不足3年便沽出的住宅成交由2010年的3.6萬宗(佔總成交33%),下跌至2016年的500多宗(佔總數2%)。

投機早絕迹 用家主導市場

既然不是短炒盛行,也不是投資當道,剩下來唯一的解釋,就是本港樓市確是由有實際需要的長期用家支持。可惜,在金管局的首期要求下,600萬以上單位只能造6成按揭,即是要240萬首期!

因此,這批用家只能在融資比較靈活的一手市場置業,包括私樓新盤(發展商可提供較高成數的一按)和資助房屋(政府擔保可造高成數按揭)。如新世界發展旗下的屯門新盤,推出「首置計劃」提供92.5%按揭,收到近1,200人申請,超額近80倍。所以限制按揭有否推高一手樓價?肯定有!

中原研究部數據顯示,一手私樓買家經財務公司(主要是發展商旗下)而非銀行承造的按揭比率,由2016年落成新盤的13%,大增至2018年的24%!房協推出的兩個資助房屋項目,更錄得150倍的超額認購!共9.4萬份申請中,其中6成是18至30歲青年。

(3)樓價高=本地買家一定負擔不起?

過去8年金管局先後推出共8輪收緊按揭的「逆周期措施」,然而樓價沒有回調,只是買家面對樓價日高,愈抬愈多錢「上會」而已:現時新批樓按的平均貸款成數還不到50%!面對這吊詭情況,金管局不斷警告樓市「泡沫風險」的同時,為何卻沒有仔細研究這些買家的錢從何來?其實本欄也曾提出,過去30年不少港人因不同理由(移民、孩子出國讀書、與非港人結婚等),或曾在海外(如美、加、澳)和內地置業。這些地方的樓價同樣受量寬政策影響,升幅往往跑贏港樓。這些港人大可沽售境外物業,套現置業或資助子女首期。

(4)內地人買貴港樓?

中原研究指出內地買家佔樓市成交為9.3%。但須留意一手市場相關佔比高達12.8%,二手則只有7.3%;其中二手中小型住宅(成交價少於1,200萬)佔比更低,只有6.6%。反映即使本港樓市有一定內地買家參與,他們其實對理應是用家主導的二手中小型單位,影響有限。

換言之,金管局收緊按揭,客觀效果是令無法取得高成數按揭的二手市場冰封、癱瘓換樓活動,不但迫用家們在一手市場買選擇有限的新盤單位,還迫他們將貨就首期買了比實際需要細的單位!

令人更大惑不解甚至氣上心頭的,是上文所述已屬「較幸運」一群(可能甚至有父母資助首期),起碼能在較二手樓有溢價的一手市場置業。對於負擔不起新盤、但又趕着結婚或家中添丁的家庭,即使不買也要租!

租金支出有去無回 資產「蒸發」

假設8年前,一個家庭因為相信了金管局的警告、又或者因首期要求一夜之間大增而轉買為租(不論自願或被迫),等待樓市回調。假設租金回報率為2.5%,1年後即使樓價真的下跌,以4成首期計,2.5%「有去無回」的租金支出,其實等於抵銷了6.25%的樓價跌幅(6.25% * 40% = 2.5%)。即是,以有限的4成首期計,若樓價跌少於6.25%,便連租金支出都「冚唔番」!

更尤甚者,若樓價不跌反每年升10%,以4成首期計便等於要多儲樓價的4%,加上2.5%租金,即每年「輸掉」6.5%。8年下來,租金支出和額外首期合計,已達8年前樓價的52%!相反,若8年前已置業,則期間供款的本金部分,即買家能儲下的資本(以8成按揭、2.5%年利率、25年樓按計)已等於樓價的20%。

換言之,8年過去即使租金不加,租樓相比買樓也「蝕底」72%!以600萬樓價計,金管局措施等於把該家庭資產在8年間「蒸發」432萬!令人心痛的是,這群「不幸者」絕非少數:2011至2016年間,本港新增14萬戶家庭,其中近8成或11萬戶正是私樓租戶,私樓業主同期更不升反跌3萬戶!

新盤禁高成數按揭 遏樓價

建議一:禁止發展商為新盤提供高成數按揭

這解釋了何以買家寧願付出高額溢價,也要買比二手樓貴的新盤。用家首期有限,只能透過發展商的高成數按揭買新盤,總好過每遲買1年,便要損失1年租金支出和供樓可儲下的本金(即使樓價不升),要「輸兩頭」!客觀效果當然是推高樓價。故此筆者建議,政府考慮禁止發展商透過財務公司向買家提供高成數一按,把整個市場的「起跑綫」拉平,扭轉現時一手主導整體樓價的情況。

建議二:8成按揭+8年禁租禁售 比現有辣招更辣減少投資需求

此外建議指定樓價以下(如2,000萬)的單位,買樓自住家庭(現時50萬租客不會全部想買最小單位)可享首置按揭至最高8成,但購入物業後首8年不得放租或放售。8年限制是考慮到一個年輕新家庭用家買樓後8年,很可能孩子都5、6歲,實在有多一間房的必要。

這建議刻意傾斜本地首置用家、不利外來客和投資者。因為對買樓收租者而言,買樓已經要先付15%從價印花稅,若加上「8年禁租」限制,則要再「輸多」8年租金,即20%的樓價,等於35%稅率。至於外地或公司名義買家,當然和現時一樣,仍要付額外15%的買家印花稅。

相信此舉不會刺激樓價。因為新買家即使不上車也要租樓,以單位數目計根本沒有增加房屋需求。不過,全港有80多萬個私樓業主,而私樓租戶只有50萬個。幫助一個本來都要租樓的家庭成為業主,等於把用家由較小的水池(租賃)移至較大水池(買賣),一來一回,對樓價推升的力度,應比遏抑租金升幅的力度小;但卻扭轉了現時正不斷發生、租客財富被轉移至業主口袋的情況,是均富的好方法。

我們必須認清事實,設計出不會刺激投資需求、亦無托樓價之險的方案,針對性幫有自住需要的市民置業。 (資料圖片)

撰文 : 林奮強 香港黃金五十創辦人

欄名 : 房策透視

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版