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內房成交量跌價仍升 今年樓控難鬆

評論版 2018/01/22

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最近,關於樓市調控鬆動的新聞,炒得內地樓市風生水起。比如根據內地媒體報道,內地不少城市開始對樓市調控鬆綁,因為這些城市的住房銷量出現了急劇下降,甚至達到50%以上。

如南京全市2017年共成交新房6.2萬套,跟2016年「史上峰值」12.8萬套比較,整整少了一半。而2017年合肥樓市成交量按年下跌73%。更有數據顯示,2017年上海新房成交量640萬平方米,相比2016年1,380萬平方米,降幅達54%。

媒體炒作樓市寒潮 樓價實堅挺

面對這些城市的住房銷售急降,媒體紛紛出來大力炒作,說甚麼2017年的房地產市場無疑成為公認的政策調控年,而經過政策調控,2017年內地房地產市場出現了真正調控期,使得這些城市的房市出現巨大寒潮:「2017年上海樓市遇寒潮:新房市場供應量與成交量腰斬。」面對這種寒潮,2017年樓市調控在2018年鬆綁將會是一種趨勢。蘭州等城市最近的鬆綁就已露出端倪。早十幾年中國房地產市場就是如此,一旦房地產市場銷售下降,政府馬上會對調控鬆綁。

但我們應注意到,盡管2017年不少城市的住房銷售量與2016年房市瘋狂期的創歷史紀錄增長相比是出現嚴重下降,但這些城市的住房價格並沒有隨之下跌。無論是蘭州還是上海,更不說海南等地方,全國的房價以按年來說,除了個別城市的房價有些許下降之外,絕大多數城市的房價基本沒有下跌,反之還在上漲。比如,據第一太平戴維斯研究部統計,2017年上海一手新房均價為每平方米47,500元(人民幣,下同),按年漲24%。海南住房銷售增加60%,金額增長更達92%。

住房銷售量急降,而房價不跌反漲,這意味着甚麼?按照市場供求法則,如果住房是消費品,或住房是住的,而不是炒作的,當住房銷售量急降,房價也會隨之下跌。住房價格跌得愈快,消費需求釋放愈快,直到最後達到供需平衡。

但當前中國的房地產市場,並沒發生這種情況。因為住房既可是消費品,也可是投資品。如住房銷售量急劇下降而房價不下跌反漲,那麼這時住房性質是投資品了。因為投資品的價格與銷量沒多少關係,而是與房價預期有關。如預期房價會上漲,或上漲預期不變,住房銷售無論下降多少,房價也不會下降。目前國內房市情況就是如此。

投機炒作 偏離只住不炒定位

住房銷售急劇下降,而房價不跌反漲,就意味着2017年的房市調控政策根本沒有改變房市價格的上漲預期,也沒有改變房市以投機炒作為主導的市場性質。這與十九大報告所要求「房子是住的,不是炒作的」市場定位差距十萬八千里!

現在內地市場及政府部門的心態都是,表面上是要按照十九大報告要求,但實際上一看到樓市銷量下降,就以此來炒作2017年調控效果如何好,認為調控已經達到了效果,現在是鬆綁的時候。這也是不少地方出台樓市調控政策的初衷,及為何基本上是使用行政性工具而少用經濟槓桿工具的原因所在。

正因為,內地多數城市的樓市仍以投機炒作為主導,所以有研究指目前內地房價中位數在2萬元以上的城市就達到10個以上,北京的房價中位數在6萬元以上。如以這些城市居民的工資水平中位數也只是8,000元,年工資為10萬元左右,那麼他們在購買一套100平方米左右的住房,其房價收入比也在20至60區間。這還是以中位數收入來計,如以中低收入居民的工資來計,其房價收入比要達到100以上了。

銷售降即鬆綁 樓控前功盡棄

這些城市的房泡如此巨大,世界絕無僅有。如因住房銷售急降,地方就開始全面鬆綁調控,那麼這些城市調控會前功盡棄,讓這些城市的房泡更是吹得巨大。因為,這可能會給調控一個強烈的訊號,即政府根本就不會讓房價下跌。

從以下幾組數據看,都說明2017年內地房地產市場繁榮還繼續。比如1至11月份,內地商品房銷售面積146,568萬平方米,按年增長7.9%;內地商品房銷售額115,481億元,按年增長12.7%。這兩個數據不僅在於2016年創歷史紀錄的基礎上仍然在快速增長,而且商品房銷售金額增長,仍快於住房銷售量增長近5個百分點,這意味房價仍在上漲,並不是如有媒體說的止漲。

從信貸增長情況來看,2017年的信貸增長達13.53萬億元,按年增長看上去只有7%,但住戶信貸增長則達到近13%。2017年住戶信貸增長達到7.13萬億元(2016年6.33萬億元),住戶長期貸款比2016年有所下降,即房地產調控下的住房按揭貸款增長減弱,但住戶短期貸款是2016年近3倍為1.83萬億元(2016年是6,494億元)。所以2017年進入房地產市場的銀行信貸估計達到6.5萬億元(2016年是5.68萬億元),增幅達14%以上,佔整個銀行信貸48%。也就是說,通過銀行信貸拉動的房地產市場繁榮,2017年仍然在創紀錄,這在2018年還會繼續。

房價不下調 難擠出樓市泡沫

無論是香港股市還是內地股市,都全面看好內地的房地產上市公司,其股價也全面上漲,而且2017年300個城市的土地出讓金達到4萬億元以上,增長速度達34%以上,有些城市的土地出讓金更翻一番。這意味着內地房地產企業仍然看好未來的房地產市場,中國的房地產市場泡沫不僅還會吹大,而且這個巨大的泡沫正在向三四綫城市全面蔓延。如這時讓房地產調控政策鬆綁,內地房地產市場的風險只會增加。

內地房地產市場的調控政策,如果不能讓如此之高房價向下調整,根本就無法堅持十九大報告所要求的堅持以「只住不炒」的市場定位,也無法擠出房地產市場巨大泡沫,讓住房市場回歸居住功能。

只要住房市場的性質不改變,房價上漲預期不逆轉,那麼這個市場就是一個以投機炒作為主導的市場。即使發展住房租賃市場,能夠起到作用也是杯水車薪。當住房銷售量急劇下降時,不少地方政府蠢蠢欲動要對2017年樓市調控政策鬆綁,但估計中央政府不會改變十九大定下房地產市場的基本原則,估計2018年房地產市場的調控還會繼續。

內地樓市調控政策,若不能令房價下調,根本就無法堅持十九大報告所要求的堅持以「只住不炒」的市場定位。(中新社資料圖片)

撰文 : 易憲容 青島大學經濟學院教授

欄名 : 中國經緯

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