「劏房」──你會買嗎?(下)

置業家居 2018/01/27

分享:

市場上有所謂「分契樓」,意即把原先以一份業權契約(俗稱樓契)購買的物業把部分業權賣給第三者或把原物業改裝後再分為多個獨立部分轉讓給第三者。因此轉讓時必須找律師草擬一份轉讓契約把相應業權轉到新業主。這就是所謂「分契」。多年來市場上有很多類似個案,例如頂層單位連天台分拆、相連單位分拆、大面積的商舖或寫字樓物業分間為多個獨立舖位或單位分拆賣出等。

頂層單位連天台分契或相連單位分契都只是按原來批准圖則中把獨立設計的部分分開轉讓業權,對建築設計沒作出具體變動,一般沒有再批准的需要。而分間舖位一般不涉及結構改動只是加一幅間隔牆或多開一道門,工程相對簡單及屬於「豁免審批工程」,出現違規的機會不大,以往很多個案也沒有再入則便進行。當然,這些工程可能要按小型工程進行及遵照相關設計及建造標準,只是不需經過事前審批。這類分契個案,原業主只需委托一名認可人士擬備一份平面圖,標示出新間隔及在有關轉讓部分填上顏色,再把該圖則附於業權轉讓文件中即完成。

近期傳媒在報道一些公眾人物的疑似僭建工程時,很簡單地找了物業的「契圖」去對比及引證現狀是否出現改動,其實這是很危險的。就算新建樓宇的契圖一般都會依據屋宇署批准圖則去繪畫,但把很多技術細節的描述、尺寸、裝飾性的構件等略去,只用簡單的綫條按比例表示樓宇或單位的位置,間隔及主要設備。二手物業轉讓契圖可能只是反映現狀而不一定是按原有批准圖則制定。

「分契圖則」 難證明改動後設計合法性

大家要明白,契圖與批准圖則是不同的。在法律角度,契圖是用以標示在業權契約中的物業位置及範圍;而批准圖則卻是屋宇署針對私人建築物批准其興建的建築圖則。簡單說,如樓宇現狀跟最後批准圖則一致,即可大致確認該物業或單位並沒有經過違例改裝、沒有僭建的情況。但就算物業的平面布局、間隔與契圖一樣,也不代表沒存在違規問題,因為這份契圖可能並不是百分百依據批准圖則繪畫,有否違例、有否僭建、是否安全則仍是不得而知。

可是,把一些舊式住宅樓宇分拆多個獨立單位,當中極大機會造成違規建築工程。如只依靠一紙「分契圖則」,並不能證明或確實改動後的設計是否合法。以往一些較複雜或大型分契個案,即使不用入則,律師樓在草擬轉讓文件時,也會要求原業主委托一名認可人士出具一份證明書,確認沒有違規建築工程存在才會完成買賣。這份專業人士的證明書可以大大保障小業主的利益,不會在誤解下購入違法改動的物業而負上長遠法律責任,亦可免除日後再轉售時被「踢契」的風險。

所以有意向買入這些分間住宅單位的人士,必須向律師小心查詢該物業的合法性以及有沒有專業人士的證明書。筆者曾遇過一些「劏房」買賣中並沒有相應批准圖則,也沒有專業人士證明書,而律師也一樣貿然辦理分契文件,當中風險大家應自行判斷。

進行「售前勘察報告」 樓宇沒違例方進行交易

劏房的風險固然明顯,但是市場上也有工廈劏房、劏天台、劏閣樓、劏地庫、劏車房、劏村屋等等風險更高的改動個案。這類改動很大機會涉及政府地契及城市規劃的限制;亦有可能違反大廈公契的規定。

所以,筆者建議大家,在物業買賣前,應找建築測量師對物業進行一個「售前勘察報告」,確認物業並沒有存在違規改動及沒有明顯安全風險及失修問題等。測量師亦可確認物業的現狀及用途有沒有跟地契、城市規劃及公契構成衝突。這樣,新業主也就不會因「太忙」而不知道買入了有問題的物業。如果政府肯帶頭要求物業原業主必須出示一份勘察報告,證明樓宇沒有違例建築及不存在安全及維修問題才可進行買賣,那麼,香港的樓宇僭建及老化問題應可得到改善。

所以,打算買「劏房」的讀者,還是找個專業建築測量師查詢一下吧!

vincentho.hkis@gmail.com

撰文 : 何鉅業 香港測量師學會資深會員

欄名 : 樓市講場

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版