力推綠置居 杞人憂天誤事

評論版 2018/02/08

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行政長官林鄭月娥在首份施政報告中提出「置業為主導」的方針,並宣布恒常化綠置居,在本年年底把位於火炭4,800個單位的公屋項目,轉為綠置居出售予合資格家庭。

不過,房委會資助房屋小組上周開會後,稱希望綠置居以較穩健步伐常規化,故會議未確認火炭綠置居計劃,並指單位數目需再檢討,但預料少於4,800伙。報載,小組主席黃遠輝認為「單位數目不應超過全年公屋落成量一成、即約2,000伙」。

筆者不反對以穩健步伐分期推綠置居,但對於為綠置居單位數量設下「年推2,000伙」這少得可憐的限制則不敢苟同。原因是,現時本港不論公私營市場中,有意置業者數目超乎想像,亦因此順應民意,推行滿足市民強烈置業訴求的房屋政策,才是正途。

偏遠公營屋爭崩頭 有價有市

1. 地理位置「輸蝕」,反應定必欠佳?

部分房委會委員表示,綠置居先導計劃推售的景泰苑位於新蒲崗,位置優越,加上單位較少,有關經驗未必可重現在其他選址。景泰苑位於市區,相比火炭較具吸引力是不爭事實,但並不能證明火炭項目就會被人唾棄。

首先,每一個新公營房屋建設計劃,都必須附以一系列技術評估,包括對交通影響,並改善基建配合。事實上,火炭項目亦包括增設出租車位、專綫小巴綫、校巴上落區等措施。而位於同區山坡上、全港首個居屋屋苑穗禾苑,距離港鐵站步程也達20分鐘,正是即使稍為「偏僻」的公營房屋,同樣可大受用家垂青的鐵證:2017年全港成交量最多的居屋屋苑,正是穗禾苑,最新成交呎價高見9,600元!

另一個好例子是房協去年底推售的屯門翠鳴臺及將軍澳翠嶺峰項目。「雙翠」錄得逾9.3萬份合資格申請、超額150倍的熱烈反應--但兩個項目都並非坐落於「位置優越」的市區,其中屯門翠鳴臺離屯門西鐵站步程20分鐘,和火炭項目一樣,出入同樣要靠小巴接駁、附近同樣是工業區﹗

事實上,近期一些新盤,例如烏溪沙雲海、清水灣傲瀧,都坐落於公認的「偏僻」地區,然而兩者反應同樣熱烈,前者加推單位折實呎價平均1.9萬元;後者主打大單位,最低入場價盛惠2,000萬元。

事實上近日偏遠地區綠表公屋居屋成交價連環破頂的例子俯拾皆是:黃竹坑雅濤閣呎價近1.3萬元,鴨脷洲利東邨8,100元一呎;前者貴絕全港綠表居屋,後者則成港島綠表公屋樓王,而兩者都位於港島南區,並遠離港鐵站!而在私人市場中,連凶宅、半契樓都有價有市,統統都說明不論是公營還是私營房屋,港人的置業訴求都遠遠拋離市場供應,對買家而言「買得起」肯定比地理位置重要。甚麼「位置偏遠,擔憂市場反應」之說是完全脫離市場現實、不必要的過慮想法。

2. 年推2,000伙上限之說從何而來?

至於綠置居推售數量應設限於每年2,000伙,筆者實在不知這數字從何而來。例如房屋署《2017年公營房屋住戶綜合統計調查》發現18%的出租公屋住戶表示有意購買綠置居,比2016年的12%大增一半!按此推算,高達13.6萬個公屋戶有意透過綠置居上車。首先,這數字等於全港透過「租者置其屋」計劃(租置計劃)已售出的公屋單位數目,規模非常龐大。

再者,據《2016年公共租住房屋申請者統計調查》,約22%受訪公屋輪候冊者表示有意買綠置居,推算需求達6.3萬個。這代表公屋輪候冊上部分個案,其主要目的或非獲派公屋,而可能是想獲「綠表」資格購買綠置居或其他資助房屋。

年設2000伙上限 想法「離地」

固然,因輪候冊上部分個案現正居於出租公屋,這6.3萬綠置居需求或與上述13.6萬有所重疊。姑且假設其中25%(即近1.6萬個)並非重疊,則現存公屋體系及輪候冊上的綠置居需求可達15萬個(13.6萬+(6.3萬* 25%))﹗若綠置居每年只推售2,000伙,則需時76年,即幾乎到本世紀末才有望滿足需求。由此可見,每年2,000伙上限,又是完全「離地」的超現實想法。

3. 公屋戶一定買不起,實際需求有限?

令房委會有所遲疑的另一個原因,是「缺乏在同一地點推售大量單位」的先例,擔憂單位滯銷會影響政策成效。他們認為景泰苑只有857個單位,不能作為現在推售4,800伙的參考依據。不過,筆者敢問前年推售全港首個綠置居時,又是參照甚麼?誠然,在同一地點推出4,800伙綠置居沒有先例,但香港現時公營房屋體系內的置業需求之強烈,同樣前所未見,沒有先例!若事事講「參照」、談「先例」,則政府政策注定永遠落後形勢,苦待置業的公屋家庭則永遠「上車」無望。

公屋戶可負擔 鎖定補價助上車

講到底4,800伙是「大量」還是「不足」,不應是主觀判斷,而應靠實際數字估計。據房委會調查,2016年天水圍屏欣苑及沙田嘉順苑的買家,綠表和白表買家的平均預算均為260萬元。參考比鄰火炭站的銀禧花園,實用呎價約為1.3萬元。假設位置較差的火炭綠置居較其折讓25%,則推算市價約為每呎1萬元。以市價六成定價,則綠置居實用呎價約為6,000元。以260萬元的預算計,可以買到實用面積430呎的兩房單位,這已比全港31%的私樓單位為大。此正反映綠表申請人不一定負擔不起綠置居。再講,需求永遠由定價決定。若房委會憂單位滯銷,大可採用團結香港基金(基金會)倡議的「補貼置業計劃」(補置計劃)。

其實,補置計劃只是在現有政策上加入兩大元素:「以建築成本定價」及「補價金額鎖定在入伙時水平」。事實上,近年已有不少聲音(包括多位立法會議員)指,私樓樓價高企,七折後的居屋定價仍是太高,因此倡議「按負擔能力」定價。基金會只是建議用更科學基礎,以建築成本定價,重點同樣是與市價脫鈎,讓未置業市民有望追上樓價。

為政者若真的是急市民所急,以市民整體福祉為依歸,就絕不應故步自封、作繭自縛。回歸時香港的置業率只有46.7%,首任特首董建華提出在10年內,即2007年前提升至70%的目標,亦因此才有租置計劃等措施。可惜,置業率最高曾見54.3%便輾轉回落,特別是在樓價急升的過去10年,跌勢尤其突出,減少4.3個百分點,最新數字再次跌穿50%,報49.3%(見圖)。

數據不騙人,因循守舊的後果無比清晰:大量新組成的家庭買不起私樓、落成量持續落後下又排不到公屋,只能租住私樓,甚至劏房。圖中每一個百分點的下跌,就是新增數以十萬計、被迫捱貴租的家庭!房委會和房屋局的官員可以繼續搬出歷史慣例、參考過往做法,去為不推行新政策解畫開脫;但面對眼前窘境,無論房策未來走向如何,按現時政策一成不變肯定「此路不通」,改革房策以提升置業率為首要任務早已不是選項(option),而是必須(must)﹗

(註:基金會實習研究員黃樂妍為本文提供研究協助,筆者特此致謝。)

港人的置業訴求遠遠拋離市場供應,對買家而言,「買得起」或許比地理位置遠為重要。(資料圖片)

撰文 : 曾維謙 團結香港基金高級研究員

欄名 : 房策透視

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