居屋定價與供應 考政府智慧

評.析.天下版 2018/02/10

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新居屋最快下月底推出,平均呎價近1萬元,創居屋售價新高。在樓價高居不下,居屋價格相信會進一步上調,市民要求增建居屋和調整折扣率聲音會愈來愈大,港府宜審視有關問題。

私樓價續高企 居屋需求更大

新一期居屋3個屋苑合共4,431伙,售價由159萬至630萬不等,當中以啟德啟朗苑和長沙灣凱樂苑最貴,平均呎價分別要9,755元和9,234元。新居屋呎價逼近1萬元,底因有二。

其一,居屋是以市價7折定價,在樓價屢創新高下,自然也水漲船高。差餉物業估價署的數據顯示,截至去年12月底,本港樓價指數連升21個月,而且是連續14個月破頂,累升近30%。

其二,新居屋屬罕有市區盤,未來幾年將難復見。去年觀塘彩興苑平均呎價7,739元,不少人已埋怨太貴,但因位於市區,仍能吸引超額48.6倍認購。啟德和長沙灣新居屋的位置和交通,都比彩興苑更優勝,凱樂苑還有海景,故售價自然比彩興苑貴。若與同區一手樓和二手居屋分別每呎賣2萬元和逾1萬元相比,新居屋尚算便宜。

正因為樓價持續高企,市民有置業剛需,故居屋售價只會愈賣愈貴,相信會有更多市民要求增建居屋,而這涉及調整公居屋比例。根據長遠房屋策略,未來10年要興建20萬伙公屋和8萬伙居屋,仍未覓得足夠土地。公居屋比例約為7:3。若調整公居屋比例,公屋供應量將減少,令輪候公屋時間進一步延長。目前有逾28萬宗公屋申請,平均上樓時間已回升至4.7年。

負擔能力脫節 促改計價方式

特首林鄭月娥提出綠置居恒常化雖獲通過,但所遇到的阻力仍相當大,房委會早前提議縮小規模和另覓選址。綠置居是落實以置業主導房策的重要舉措,但不會影響公屋供應,也切合市民置業需求,當局宜認真再探索加大綠置居規模的可行性。

另外,居屋售價持續上升,當局可能要面對社會要求加大折扣的聲音。過去曾有討論將居屋定價與市價脫鈎,改為與申請者購買力掛鈎,因本港樓價已與市民負擔能力脫節,要不吃不喝19.4年才能置業。若私樓價持續飈升,而居屋又與市價掛鈎,市民不但買不起私樓,甚或連居屋也望樓興歎。

緩解樓價飈升,長遠須覓地增建公營房屋,但短期而言,港府宜認真審視綠置居規模,及讓資助房屋與市價脫鈎的可行性。

欄名 : 社評

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