活化工廈未重啟 又惹憧憬

評.析.天下版 2018/02/12

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全幢工廈大額買賣急升,投資者睇好活化工廈重啟,改裝成商廈有商機,更似乎有投資者憧憬改裝成住宅的可能。

地產投資老手、殿堂級人馬「舖王」鄧成波早前與傳媒會面,他去年積極買貨,名字經常出現在報章上,但其實他已有多年沒有出席公開場合,公司業務發布多交由兒子負責。唐榮對上一次與波叔見面,已是2009年3月,還記得當時正值金融海嘯爆發後,物業價格短時間內跌3成,市場瀰漫悲觀情緒。

縱橫樓市多年的波叔,當年大派定心丸,指出息口低加上全球救市,樓價不會一路跌,果然數月後樓市復甦,升勢至今仍未完,可見波叔睇市眼光獨到。

此外,年逾80歲的他完全沒有半點老態,對答如流思維清晰,物業資料記得一清二楚,現在更堅持每日落區睇物業,難怪獲地產界人士尊重。

全幢工廈買賣 今年暫錄5宗

提到鄧成波,大家必定想起「舖王」,因為以往投資舖位起家,為他帶來財富。其實近年舖王除買舖外,最大投資是買工廈,目前手持10多幢工廈,個別更在早年沽貨獲利。2009年,當時特區政府尚未公布活化工廈措施,波叔已早着先機入市,購入工廈進行改裝,並在高位沽貨,最明顯例子,是鄧成波於09年以1.8億元購入觀塘興業街4號全幢,其後把物業活化成商廈及商舖The Wave,去年則以11.8億元售予中銀香港旗下中銀香港資產管理,未計翻新成本等,物業帳面升值10億元或5.5倍,反映活化政策下工廈價急升。

整體工廈市場去年中開始再起動,統計顯示,去年共錄得21宗全幢工廈成交,宗數屬2014年錄得24宗以來的新高,今年僅個多月,市場已錄5宗全幢工廈買賣,包括麗新元朗中心(14億元)、荃灣大涌道工廈地皮(6億元),而億京更在短短個多月,連掃3幢工廈。

投資者憧憬 工廈改建住宅

提到工廈買賣旺,波叔亦分享對工廈睇法,他謂工廈呎價較便宜,而且靈活多變,還有一點值得注意,他建議政府放寬工廈用途,若下次重啟活化工廈,可容許個別工廈改裝成住宅,「提供一些過渡房屋,解決當今供應不足的問題。」對上一次活化工廈措施,物業可改裝成商廈、酒店及商場,已令工廈投資氣氛轉旺,雖然至今仍未有任何迹象,顯示政府可放寬工廈作住宅用途,但似乎已吸引一些投資者憧憬。

工廈買賣轉旺,相信另一因素是商廈起動。自從去年恒地投得美利道地皮後,商廈市況即轉旺,近兩個月,金鐘遠東金融中心先後出現兩層買賣,呎價已突破5萬元,而普遍上環甲廈,呎價逾3萬元。

核心區商廈呎價急升,用家及投資者開始留意邊綫地區,甚至非核心區商廈,而政府若重啟活化,全幢工廈改裝成寫字樓,應有一定市場,而目前葵荃區、元朗工廈呎價約3,000餘元,可謂眾多物業中最低水,自然吸引財團注視。物業呎價低水加上憧憬活化,令工廈成投資市場焦點。

撰文 : 唐榮

欄名 : 專家樓論

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