大屋苑入息中位數的啟示

置業家居 2018/02/24

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去年底統計處發表2016年人口普查有關各大屋苑住宅的經濟狀況統計。有幾個現象值得探討,尤其是在討論按揭負擔,又或「要多少年不吃不喝」才可入市時,更值得留意。

根據統計處資料,2016年時,大屋苑(指戶數1,000以上或居住人數在3,000人以上;包括公營房屋及私樓)中,家庭收入中位數(不包括外傭)最高的是貝沙灣及碧瑤灣,收入中位數都是$7萬。老牌豪宅賽西湖大廈排名第三,收入中位數為$5萬。第四至十名的屋苑,月入中位數介乎$45,500至$50,000,當中5個位於九龍、1個新界(駿景園)、1個港島(寶翠園)。

老牌屋苑中,太古城家庭收入中位數是$34,000(排名33)、麗港城是$32,000(排名40)、美孚新邨$26,250(排名93)、沙田第一城$23,750(排名115)、嘉湖山莊$20,000(排名157)。

官方統計數據與一般人的印象有落差,以太古城為例,新近平均呎價$18,000,最近5宗成交,造價全部高於$1,000萬;一個月入$34,000的家庭,除非有超強的「父幹」,否則絕難應付太古城樓價。

只計算正職收入 或低估港人實力

原因之一,是統計中「收入」定義是主要職業收入的中位數;副業的收入不計,似乎做生意、收租、股息之類的收入都不計。因此整體上統計中的「收入」似乎予人嚴重偏低的感覺。要留意的是,全港家庭入息中位數的定義也與人口普查一致。在討論「香港家庭平均不吃不喝19年才可上車」之類的問題時,要留意此個收入定義一定程度上低估了香港人的實力。

除了「入息」的定義外,當然也不排除有相當部分被統計的家庭,因「財不露眼」的傳統,而少報收入、部分家庭收入可能不高,但在早年樓價低時入市而一直持貨等等。此外需留意,香港更多「富戶」應該住在屋苑規模較小的豪宅,其收入未能在統計中反映。

假設整體上不同屋苑家庭少報收入的傾向及程度類似,統計數據也反映,近年二手成交淡靜,可能對不同地區、不同收入家庭的組成帶來一定影響。以浪澄灣為例,數據顯示其家庭收入中位數達$50,000,不但比太古城此類老牌屋苑($34,000)為高,也比同區的維港灣($45,000)、柏景灣($33,750)為高。一個可能的解釋,是浪澄灣近2年仍有一定數量貨尾推出,而其他同區屋苑早已售罄,二手成交少,引入少量較高收入家庭不會大幅提高屋苑的收入中位數。反而有貨尾出售的屋苑,新近入市的「富戶」數目較多,從而推高了有貨尾發售屋苑的入息中位數。

benny.wong@panasian.biz

據2016年人口普查有關各大屋苑住宅經濟狀況統計,貝沙灣家庭收入中位數為$7萬,屬全港屋苑中排行最高。(本刊攝影組)

撰文 : 王永偉 按計劃執行董事

欄名 : 樓市講場

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