不需二按仍熱賣的一手樓市

置業家居 2018/03/24

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將軍澳新盤銷情暢旺,連續兩周售出逾千伙;市場焦點集中於討論新盤熱賣的漣漪效應(多少向隅客會轉向其他新盤或二手市場);卻少有人指出,項目是在幾乎無買家選用發展商二按的情況下獲得銷售佳績。

買家具實力 極少數採用二按

將軍澳在售的新盤,一如其他一手盤,發展商有提供二按,但二按只適用於少量指定3、4房單位,而且條件相對不吸引:樓價兩成,利率首年P-1%,第2年P,其後P+1.5%;同一發展商去年銷售同區另一新盤,二按條件是是成數兩成,首2年P-2,其後P。一年時間,發展商開出的二按條件大有不同,反映發展商判斷,即使沒有吸引的按揭安排,也不會影響銷情。

而銷售成績證明發展商的判斷似乎無錯:根據一手住宅物業銷售資訊網的銷售紀錄,該盤兩星期售出逾千個單位計,只有個位數買家在簽約時選用二按安排。情況反映「新盤熱賣」的現象,不可由「新盤有高成數按揭」完全解釋。

回想過去10年,樓價持續上升,最初大家將升勢歸咎於炒家,之後政府推出針對炒家的額外印花稅,結果短炒轉讓幾乎絕迹,但樓價繼續上升。

其後大家認為是內地買家買貴香港樓,之後政府推出買家印花稅、連同上調一般印花稅,非本地居民在香港買樓,單是交稅已達樓價三成,但樓價升勢未變。

然後有人說一手銷售得好,是因為發展商為新盤提供高成數按揭;但上述新盤銷情顯示,發展商提供的二按即使罕有買家選用,仍然無阻項目熱賣。

新供應不足 樓價料續高位運行

炒家、外來買家減少,新盤二按不吸引,而一手銷情仍然理想。現時市場上部分觀點便指出,樓價高企,全因低息環境持續,一旦利率向上,樓價升勢便難以持續。如無意外,年內美息會持續上升,港元最優惠利率很高機會上調。不過,其實大家不用等待最優惠利率上升才去驗證「息升樓價跌」的預言。香港近年新批按揭中,八成以上以拆息(Hibor)計價,過去一年,大部分要供樓的小業主,供款已隨拆息上升而增加,但暫時加息似乎不足以令樓市走勢逆轉。

也許大家要面對現實,在住宅供應大量增加前,樓價似乎仍是較大機會於高位運行。

dick.ip@panasian.biz

將軍澳新盤連續兩周售出逾千伙,當中只有個別買家選用發展商二按,即使沒有吸引的按揭安排,也不會影響銷情。(本刊攝影組)

撰文 : 葉敬誠 按計劃聯席董事

欄名 : 樓市講場

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