新居屋VS白居二 按揭考量

置業家居 2018/03/30

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新一期居屋與白表購買未補地價居屋計劃(簡稱「白居二」)已同時接受申請,合資格人士可同時申請兩項計劃,增加中籤機會,若幸運地在兩項申請中同時中籤,申請人便可自由選擇購買新居屋或白居二單位。新居屋於8月揀樓,早於白居二發文件時間,而且,白居二之購買資格證明書有效期長達1年,一般認為準買家可先看是否成功揀選新居屋單位,若未有合意之選才再於居二市場物色心儀單位。新居屋和白居二同樣是未補地價居屋,享有樓價折讓,但在選擇性及按揭配套上卻存在不同之處。

新居屋屬於一手市場全新單位,買家可根據售樓書、價單等資料依先後次序直接向房委會選購單位,出售單位已有既定樓價折扣率。由於是指定屋苑單位,買家需考慮有關坐落區域及位置是否適合自己。而白居二指中籤白表買家可於居屋第二市場購買業主放售之二手居屋單位,買家可在整個居二市場透過地產代理物色單位,區域選擇性較多,但單位是否可供選擇受限於業主是否放盤,以及業主之出價是否獲買家接受。

而現實是,樓價處於升軌,居屋業主一般叫價進取,若非可善價而沽,便不願放棄享有樓價折讓的居屋。故此,若買家以偏高之成交價承接居二單位,以市值計之折扣率實則已減少,例如原初居屋享有7折之樓價折讓,居二成交價卻只等同市值8折。

樓齡高居屋 未必獲批九成按揭

除上述,新居屋及白居二在按揭配套上亦有所不同,白表買家原則上不論購買新居屋或居二單位同樣可向銀行申請免保費九成按揭貸款,按揭年期長達25年;但實質上,居二單位樓齡有高有低,樓齡偏高的單位未必可獲銀行批出九成按揭,又或未必可獲批足25年還款期。原因是房委會向銀行提供的按揭還款保證期以30年為限,由首次轉讓日期起計算,部分銀行會直接將30年保證期減去居屋樓齡,以計算可批出九成按揭貸款之最長按揭年期。例如居屋的樓齡是20年,以30年保證期相減,批出之按揭年期便僅達10年,每月供款額將增加逾倍,買家可能已大失預算。又例如有些居屋樓齡已逾30年,銀行不能向買家批出九成按揭貸款,乾脆將按揭成數降至六成,如是者,買家需增加三成首期才可上會。

近年銀行樓按取態積極,並非所有銀行一刀切以上述方式計算居屋按揭年期,亦有部分銀行在此方面提供彈性,例如有銀行以居屋樓齡20年為界綫,只要居屋樓齡不超過20年,便可向九成按揭用家批足25年還款期。亦有銀行將居屋樓齡上限設定為18年或19年不等,買家可多比較銀行之間的審批准則,又或避免揀選樓齡過高的居二單位。

另類居屋按揭方案 存在風險

此外,亦有銀行向買家提供另類方案,假設居二單位樓齡已達21年,銀行以30年減去樓齡,原本僅批出9年還款期,但銀行照讓買家選用以25年還款期計算之九成按揭,條件是9年期後之按揭成數須降回至六成。這種方案雖有風險,因樓價始終可升可跌,但客戶接受程度亦高,先不論過去9年樓價升幅達1.9倍,即使以樓價不變計算,供款9年後之餘額已接近六成按揭,買家可應付需補回之首期。

由於房委會提供按揭還款保證期,銀行審批居屋按揭的準則一般較私樓寬鬆,大多無需壓力測試,但一般仍需評估供款能力;若屬於高齡居二單位,部分銀行或礙於超出保證期而收緊按揭審批,審批方法或與私樓睇齊。買家應注意銀行之間對於居屋按揭的審批准則有所不同,入市前可先作查詢。

ivywong@centamail.com

撰文 : 王美鳳 中原按揭經紀有限公司董事總經理

欄名 : 樓市講場

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