新樓落成量增 「供應」下的啟示

置業家居 2018/04/07

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每年差餉物業估價署均會於年初公布今、明兩年的私樓落成量的數字,不過翻查記錄政府有關的估算向來都是「有估多、無估少」,在2016年初政府原先估算全年私樓落成量可達18,200伙,但最終全年實際落成量卻不足14,600伙,較原先估計減少兩成,不過去年政府的估算卻罕有地超標完成,原先估計去年落成量為17,122伙,最終實際落成量卻高達17,790,輕鬆超標約4%。

經過過去數年間,政府積極覓地、推地下,賣地次數增加,發展商亦積極補充土地儲備,令近年新樓動工量亦明顯增加,與此同時過去數年間,新樓落成量亦持續增加,反映政府在房屋供應上已漸見成果,私樓落成量超標又會否只是曇花一現?

以落成量計算「供應」 難反映真實數據

在此先看看,政府最新估算今、明兩年私樓落成量的統計,根據差餉物業估價署早前公布《香港物業報告2018》的初步數字,來年估計落成量為20,370伙,較今年估計的落成量18,130伙再升12.4%,再者按照政府的估算,私樓落成量亦將會是連續4年上升,從2015年的11,300伙,大幅提升至2019年的20,370伙。

事實上財政司司長在財政預算案中亦有類似估算,「初步估計未來五年私人住宅單位的落成量每年平均約20,800伙,比過去五年增加約五成。」事實上,按現時的估算,來年私樓落成量,將會是創自2004年以來的15年新高,首度再次重返20,000伙以上水平。

無可否認,近年新樓落成量已顯著增加,不過落成量增是否就代表供應可以及時?在此筆者想強調一點,所謂的「供應」應該如何理解及應用,過去業界經常以每年新樓落成量來計算每年的供應,不過由於不少新盤在落成前已推出預售,以落成量去計算樓市供應,實際作用相對有限。

落成量增 對未來租金走勢起關鍵作用

因此亦有業界以動工量去計算供應,不過以動工量去計算未來供應,最終亦有一定的限制,由於新盤動工亦不一定會即時推出市場發售,部分動工的物業可能會保留自用或是長綫收租,以動工量去計算未來供應,可能只是「畫餅充飢」,最後當然亦有人以發展商推盤量去計算供應,換言之最終供應仍然要取決於發展商的意向。

盡管如此,新樓落成量增加對樓市亦並非完全沒有啟示,多少亦會帶動整體租盤供應增加,如果日後政府落實推出空置稅,情況肯定更加明顯,因此落成量增,對於未來租金走勢有着關鍵的作用。

再者落成量增對租金走勢的影響亦已陸續浮現,近年來私人住宅的租金升幅已持續低於整體樓價升幅,租金回報率亦自然同時回落至新低的水平,租金走勢對後市起一定影響作用。再者按差估署的私人住宅樓價及租金指數來看,近年的私樓租金的升幅持續跑輸於樓價升幅,近23個月整體租金升幅只有14.7%,相對於同期樓價升幅高達34%之多,此外近半年租金升幅更大幅放緩,期間累積升幅不足1%,幾乎原地踏步。

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根據差餉物業估價署早前公布《香港物業報告2018》的初步數字,政府最新估計來年落成量為20,370伙,較今年估計的落成量18,130伙再升12.4%。(本刊攝影組)

撰文 : 陳坤興 Q房網香港董事總經理

欄名 : 樓市講場

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