• 28°C
香港時間:2018717日 (二) 08:12

拘泥粉嶺高球場 解困實須填海

評論版 2018/04/10

分享:

土地供應專責小組將在本月展開公眾參與計劃,惟目前坊間相關討論甚為失焦與偏激,火頭總離不開粉嶺高爾夫球會,其次就是批評特首力銷填海,硬把保育和下一代住屋需求放在對立面云云。

從解困新聞學的角度分析,這些爭拗頗無謂,皆因此中理據不盡不實,沒有注意到要解決困難的首要關鍵原則:先清楚定義問題。

「最低要求」土地 尚欠1200公頃

當我們打算解決土地供應不足的難題時,最基本的問題自然應該是:「有多不足?」也就是究竟本港未來尚欠多少公頃的土地?

事實上,土地供應專責小組早在成立之初,已推算出這個數字至少為1,200公頃,當中房屋土地需要200公頃,工商業用地需要300公頃,另外配套設施用地(包括道路和公共空間)則需700公頃。

為甚麼以上用了「至少」一詞來說明香港將來尚欠土地多少?那是因為1,200公頃乃是按現時的規劃標準所推算出來--假如香港人認為未來公屋的人均生活面積要進一步增加,又或是要求更大的公園、更廣闊的公共空間,以至全港各區要提供更多停車場,那1,200公頃土地肯定還是不夠滿足我們對土地的需求--可以說,1,200公頃是一個對香港未來不會有更多想像,而單純維持目前生活現狀的「最低要求」罷了。

收回高球場用地 僅紓14%供應

一旦人們清楚意識到,香港原來至低限度欠1,200公頃那麼多的時候,現時輿論所糾纏的粉嶺高爾夫球會用地,其實相對而言尚屬小菜一碟:因為即使一眾權貴被迫跪低或願意割愛也好,整片土地才是172公頃,也就是只能解決14%的問題。

以這種「底綫分析」(Bottomline Analysis)的方法,再分析許多對填海的批評和論據,當中的漏洞便可一目了然。按照目前政府初步估算,本港適合用來填海(即不會造成嚴重環境影響)的造地至少可達1,400公頃。表面上,這1,400公頃已足以一次過解決尚欠1,200公頃的間題,不過關鍵卻在於另一條底綫:需時多久?

填海造地需時 市民乾等20年?

以「時間」這條底綫,衡量填海作為一次過解決本港土地不足的答案的話,便可立即看出錯在哪裏:填海造地至少需時20年、甚至30年,那由現在到20年後的土地不足問題要怎辦呢?斷不可能叫全港市民乾等20年,才開始作置業打算罷。

填海的確能提供超過1,200公頃土地,但由於需時20年,是故解決土地不足的真正答案,得先估算從現在到未來20年間,政府有信心覓得的土地之總量,然後再以1,200公頃減去此數,便可推算出需要填海造地多少公頃。反過來看,若然未來20年內,政府已可覓得1,200公頃土地,那就根本不需要填海了。

根據土地供應專責小組的文件,在未來20年可行的土地供應選項可概括分為10種。(註:「填平船灣淡水湖」和「在葵青貨櫃碼頭加建上蓋」被視為需超過20年的長綫土地供應方式,故不在此列。)不過,官方已表明當中3項對土地供應的幫助不大:

〔a〕市區重建--主要因為業權分散及收樓過程高度政治化,所以能釋出的土地有限;

〔b〕將鄉村式發展用地改為高密度發展--即容許加建丁屋。但因修訂丁屋政策本身極為敏感,估計社會長期難達共識,故難言是具體的土地供應選項;以及

〔c〕岩洞和地下空間--發展成本極高昂,推展又需時,適合用來設置不受歡迎設施(如污水處理廠),因此該視為「土地緩衝區」(buffer)而非正式的土地供應。

在剩下的土地供應選項當中,有5項是政府相對有信心可以覓得的土地,而為了方便本文往後的說明,我們在此不妨先假設政府能夠全面收回現時租予私人、社福、體育和制服團體的土地,亦即包括各類型會所:

1.用作私人花園的短期租約土地:40公頃

2.郊野公園邊陲:40公頃

3.內河碼頭:65公頃

4.粉嶺高爾夫球會:172公頃

5.其他康樂設施用地:236公頃

以上5個選項合共可在未來20年提供553公頃土地,距離目標的1,200公頃連一半也不到--因此數字告訴我們,即使扳倒了所謂的「權貴階級」,土地供應仍欠647公頃,也就是政府始終要用其他方法覓地。那麼,剩下的兩個選項又能夠解決問題嗎?分別是:

〔A〕棕地:760公頃

〔B〕利用發展商儲備的農地:1,000公頃

棕地農地涉私產 填海包底更務實

這兩個選項跟上一段那些選項之最大分別,在於土地業權由私人擁有,因此理論上,政府若想盡快釋出這些土地,最有效之方法就是提高誘因,讓業主善價而沽。問題在於政治上有官商勾結的風險之餘,也會有部分地主眼見政府打算在當區發展,可能不願放售,寧可等發展後再高價售予發展商,所以要整合發展必舉步維艱。

政府若不想糾結於鄉紳和發展商的討價還價的旋渦之中,尚欠的647公頃土地,大可全部透過填海來「包底」,然後以棕地和發展商儲備的農地,讓內河碼頭、各個球會及康樂設施得以盡快搬遷,藉以加快中期土地供應,方為務實之舉。

填海的確能提供逾千公頃土地供應用來建屋,但由於填海需時至少20年,因此未能解決短中期土地不足的問題。(資料圖片)

撰文 : 黃永 言論自由行行政總裁

欄名 : 房策透視

緊貼財經時事新聞分析,讚好hket Facebook 專版