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銀彈利誘發展棕地 解房屋問題

評論版 2018/04/14

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住屋問題乃現屆政府上任後提出的其中一項重點工作。一年快將過去,在總結工作時,我們可能會聽到愈來愈多指高層官員做得不足的批評。

私樓樓價高企令市民難以負擔,感到沮喪是可以理解的。事實是社會對資助房屋的需求仍然遠大於供應量。

有人說香港正面對房屋「危機」,意思是房屋乃迫在眉睫的問題,特別是現時住在劏房的人口不斷增加。

然而這沒有簡易和快捷的解決方法。即使是臨時性的房屋計劃也需要數年時間來規劃及落實。雖然如此,官員也在尋求新方法務求在短期內增加房屋供應,包括政府考慮增加住宅密度,也有官員提及考慮要求發展商加快推售已完成的單位,減少空置單位數目。

拓棕地涉賠償 交通基建需提升

樓價高企和市民置業困難並非香港獨有的問題,低利率令全球資產價格上揚。香港政府對此情況也無可奈何,而過往的經驗顯示類似的市場情況有時可以在一瞬間內轉變,往往難以預測。

另一個導致問題的原因是過往的政府並沒有計劃足夠的土地供應,故現屆政府必須重回正軌,尋找及提供足夠土地供應。

因此我們面對兩大問題。首先,短期內欠缺可負擔的房屋供應,這問題引來大眾不滿情緒卻未能即時解決。其次是確保足夠的土地供應,以免數年後甚至在2030年社會依舊面對同樣的問題。

對於如何解決問題,每個人都有不同想法亦可能會面對其他人的反對。把高爾夫球場發展為房屋之用乃現時最多人談及的例子,另外郊野公園用地也有不少討論。

有人說相對爭議較少的方案或許包括填海用地或利用現有的貨櫃碼頭用地。這些或許在往後某個時間可以落實,但卻是極之昂貴和費時的方法。政府正面對尋找土地供應的壓力。

「棕地」或許是其一的可能。在世界其他地方,棕地指廢棄工業用地或曾發展仍有潛力再發展的土地。它們的面積和地點可能頗為吸引,但在重新發展前需要做一些大型清理。

但在香港這詞的意思卻有所不同。棕地一般是面積較小、分散於新界鄉郊不同地區、大多以前是農地,現時不少用於其他的商業用途。

有些用作貨櫃存放、回收場等用途,雖然這些生意的外觀未必好看,但私人土地擁有者可從中賺取收入。若要在這些土地上興建房屋,政府需要考慮規劃那些工業是重要而可優先被安排到這些棕地發展,當然原先的地主需要獲得賠賞。

在大多情況下,要把這些土地綜合為更大的範圍以作發展,交通配套、基建設施例如排水道等均需要提升。

簡單來說,雖然政府認為棕地可能是未來主要的土地供應來源,但其實當中所涉及的問題並不簡單。

可研補地價優惠 換建公營房屋

新界其他土地,如村屋用地、發展商的土地儲備等均非常複雜。他們是私人財產、一般被分成細塊土地,也缺乏必需的基建。

但基本上有方法可以減低事情的複雜性。官員也有談論過要釋放新界私人土地的議題。亦即是用市場力量鼓勵土地擁有者利用他們的土地興建市民可負擔的住房。簡而言之,是讓他們賺取更多利潤,相信很多人會把握機會一試。

例如可以讓他們付出較少的補地價,但要求將來在樓宇發展當中預留某個百分比作公營房屋。至於應該是多少個百分比,可以由社會討論。理論上,可以達至雙贏。

當然,政府對於任何有可能被指控官商勾結的發展都極度敏感。但當中是否有可能制定出一個方程式,以保障土地擁有人的利益之餘也讓大眾能得到可負擔的房屋?相信這不只關乎經濟,更關係到問責和透明度的問題。

填海或用貨櫃碼頭建屋,或許在往後某個時間可落實,但卻是昂貴和費時的方法,棕地或許是其中一個較佳可能。圖為元朗錦上路一帶棕地。(資料圖片)

撰文 : 陳智思 行政會議召集人

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